每經(jīng)記者  王炯業(yè)

        在近期的房地產(chǎn)調(diào)控下，“受傷最重”的無(wú)疑是住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)絕處逢生的機(jī)會(huì)，各種資金繞開(kāi)住宅市場(chǎng)，不斷涌入寫(xiě)字樓和商鋪。那么，A股市場(chǎng)中的商業(yè)地產(chǎn)股在這輪下跌中是否被錯(cuò)殺？商業(yè)地產(chǎn)股是否會(huì)迎來(lái)新的投資機(jī)會(huì)呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)調(diào)查和采訪(fǎng)為投資者揭開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)的投資前景。

地產(chǎn)股無(wú)一幸免

        從近期股市盤(pán)面可以看出，在近期房地產(chǎn)調(diào)控下，無(wú)論是住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)地產(chǎn)股、商業(yè)地產(chǎn)股，還是綜合類(lèi)地產(chǎn)股，在本輪殺跌過(guò)程中均無(wú)一幸免。

        大智慧數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)指數(shù)自從4月17日調(diào)控實(shí)施以來(lái)，累積下跌近20%。一線(xiàn)地產(chǎn)股中，招保萬(wàn)金無(wú)一幸免；商業(yè)地產(chǎn)股中，金融街（000402，收盤(pán)價(jià)8.33元）下跌近20%，世茂股份（600823，收盤(pán)價(jià)10.37元）下跌26.53%，陽(yáng)光股份（000608，收盤(pán)價(jià)7.10元）下跌近20%；住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)股中，榮盛發(fā)展（002146，收盤(pán)價(jià)13.39元）下跌20%多，蘇寧環(huán)球（000718，收盤(pán)價(jià)8.25元）下跌30%多……

        有業(yè)內(nèi)人士不禁指出，在地產(chǎn)股如此慘烈的下跌過(guò)程中，是否存在被錯(cuò)殺的股票。其中商業(yè)地產(chǎn)是否屬于被錯(cuò)殺的股票呢？

        第一創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)研究員陳曉波認(rèn)為，在信貸收縮、房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境并不理想。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈又非常長(zhǎng)，這讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)有增速放緩的可能。如果整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境往下走的話(huà)，商業(yè)地產(chǎn)想獨(dú)善其身是比較困難的，但此次政策沒(méi)有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行打壓，所以商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)好一點(diǎn)。

各路資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

        受近期一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，特別是“新國(guó)十條”中差別化信貸政策的影響，住宅市場(chǎng)自4月下旬率先進(jìn)入調(diào)整。

        從近期市場(chǎng)走勢(shì)看，政策的綜合效果已有所體現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月29至5月5日，五大城市二手房成交量比新政前一周有50%以上的跌幅，掛牌價(jià)格亦有所松動(dòng)。市場(chǎng)預(yù)期，由于物業(yè)稅/房產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期增強(qiáng)，同時(shí)，個(gè)別城市在信貸方面出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的政策細(xì)則，住宅市場(chǎng)短期內(nèi)成交量仍將持續(xù)低迷，價(jià)格將進(jìn)入下行通道。

        與住宅市場(chǎng)成鮮明對(duì)比的是寫(xiě)字樓和商鋪的成交，據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)研報(bào)告顯示，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了全面回暖的跡象，各種需求復(fù)蘇，租賃成交活躍，租金首次出現(xiàn)增長(zhǎng)，雖然漲幅微小。

        一線(xiàn)城市尤為明顯，搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年4月上海商業(yè)地產(chǎn)成交環(huán)比大漲，4月共計(jì)成交2209套，成交面積240053平方米，環(huán)比上月增幅184.51%。據(jù)中立地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月3至7日廣州一手寫(xiě)字樓成交95套，共14589平方米，成交量環(huán)比激增204.4%，均價(jià)亦穩(wěn)中帶升，最高升幅高達(dá)10%。

        中原地產(chǎn)研究員認(rèn)為，鑒于密集出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的持續(xù)利空影響，使得自用型買(mǎi)家及投資資金提前結(jié)束觀望，正式投向發(fā)展較為穩(wěn)定的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，所以寫(xiě)字樓比住宅所受影響小，預(yù)計(jì)近期寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)集中成交的現(xiàn)象仍將繼續(xù)出現(xiàn)。

        21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位銷(xiāo)售顧問(wèn)對(duì)記者表示，買(mǎi)房的都開(kāi)始觀望，等待政策效應(yīng)顯現(xiàn)，不過(guò)最近一些投資客開(kāi)始要求找尋商業(yè)地產(chǎn)了。因?yàn)樽≌瑢?duì)于買(mǎi)房者有嚴(yán)格的條件控制，但對(duì)于商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，卻沒(méi)有這一條限制，因此無(wú)論是申請(qǐng)銀行貸款還是購(gòu)置多套也好相對(duì)來(lái)說(shuō)容易些，而這也催生了眾多投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)安全邊際較高

        國(guó)泰君安首席地產(chǎn)分析師孫建平表示，無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，還是要看整體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的情況。從目前形勢(shì)來(lái)看，在A股市場(chǎng)中，相對(duì)住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)股票，商業(yè)地產(chǎn)股安全邊際會(huì)高一點(diǎn)，總體風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)會(huì)小一點(diǎn)。

        其實(shí)，在A股市場(chǎng)中，很少有純粹的商業(yè)地產(chǎn)，更多的是住宅開(kāi)發(fā)加商業(yè)地產(chǎn)租賃開(kāi)發(fā)的模式，像金融街，世茂股份，小商品城，陸家嘴等。如果這些商業(yè)地產(chǎn)股下跌幅度大于地產(chǎn)股，那么商業(yè)地產(chǎn)股具有一定的安全邊際，不過(guò)這也要從該股的歷史數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行對(duì)比，陳曉波說(shuō)。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電幾家商業(yè)地產(chǎn)的上市公司，從反饋來(lái)看，目前的調(diào)控對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)股影響相對(duì)較小。

        金融街相關(guān)人士表示，公司出租物業(yè)主要是在金融街這一塊，客戶(hù)穩(wěn)定性很高，基本上沒(méi)有剩余物業(yè)可租；可售的寫(xiě)字樓在天津，正在對(duì)外積累客戶(hù)和招商。此外，市場(chǎng)上確實(shí)有資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的跡象。

        小商品城證券辦公人士也表示，公司主要業(yè)務(wù)是商鋪的租賃，受到目前的地產(chǎn)調(diào)控影響較小。

        由于商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在有資金流入，加上持有寫(xiě)字樓或商鋪能給公司帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以商業(yè)地產(chǎn)股在目前的調(diào)控政策下安全邊際較高。那么，哪些地產(chǎn)股在A股市場(chǎng)具有這種特質(zhì)，而又相對(duì)安全呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》結(jié)合券商的研究報(bào)告中推薦的商業(yè)地產(chǎn)股和WIND統(tǒng)計(jì)的歷史市盈率市凈率數(shù)據(jù)，重點(diǎn)選擇出以下各股供投資者參考。

◆行業(yè)分析

值得關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)股

　　  國(guó)泰君安研究報(bào)告指出，一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)定、租金收益高，價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，核心商圈商業(yè)地產(chǎn)供需緊張。2000至2009年含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率為16%，而銷(xiāo)售均價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率為9.4%；大部分一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金收益率為7%以上，最高為11.5%

        考慮一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和租金情況，受益最顯著的公司包括：中國(guó)國(guó)貿(mào)  （600007，收盤(pán)價(jià)9.13元）、浦東金橋（600639，收盤(pán)價(jià)9.77元）、外高橋（600648，收盤(pán)價(jià)13.63元）、金融街、招商地產(chǎn)（000024，收盤(pán)價(jià)15.96元）、陸家嘴（600663，收盤(pán)價(jià)18.70元）、張江高科（600895，收盤(pán)價(jià)10.45元）、新黃浦（600638，收盤(pán)價(jià)10.80元）、陽(yáng)光股份、世茂股份。

        從這一些上市公司在京滬深廣四個(gè)一線(xiàn)城市持有的出租商業(yè)分類(lèi)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，位于一線(xiàn)城市黃金地段的上市公司中，金融界，陸家嘴，陽(yáng)光股份相對(duì)來(lái)說(shuō)擁有面積較多。其中金融街在北京擁有物業(yè)面積41.3萬(wàn)平方米，陸家嘴在上海陸家嘴擁有物業(yè)面積62.6萬(wàn)平方米，陽(yáng)光城擁有16.8萬(wàn)平方米。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》通過(guò)WIND統(tǒng)計(jì)了2000年以來(lái)部分地產(chǎn)股的市盈率和市凈率發(fā)現(xiàn)，金融街在2010年之前最低的市盈率出現(xiàn)在2004年6月為15.66倍，市凈率最低出現(xiàn)在2005年5月份最低位2.59倍；目前最市盈率約15.5倍，市凈率約為1.36倍，均創(chuàng)下歷史新低。

        類(lèi)似的情況也出現(xiàn)陽(yáng)光城（000671，收盤(pán)價(jià)12.00元）和陸家嘴，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光城2010年之前最低的市盈率出現(xiàn)在2008年10月份，為8.62倍，市凈率最低點(diǎn)出現(xiàn)2008年10月份，為0.91倍。目前陽(yáng)光股份的市盈率約為20.5倍，市凈率約為2.8倍。

        陸家嘴2010年前最低市盈率為2005年4月份的15.33倍，最低市凈率為2005年7月份的1.44倍，2008年10月份出現(xiàn)了26.94倍的市盈率和2.47倍的市凈率，目前其市盈率為31.09倍，市凈率為3.71倍。

        另外，申銀萬(wàn)國(guó)研究報(bào)告指出，小商品城龐大的商鋪?zhàn)饨瓞F(xiàn)金流為其未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的支撐。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，小商品城2010年前最低市盈率市凈率出現(xiàn)在2005年6月份分別為28.7倍和3.6倍，而目前小商品城市盈率為31.73倍，市凈率為4.56倍?？偟膩?lái)看，商業(yè)地產(chǎn)股目前的市盈率和市凈率已經(jīng)接近或突破歷史最低點(diǎn)，這些地產(chǎn)股在寫(xiě)字樓和商鋪持續(xù)受到資金關(guān)注的前提下，股價(jià)安全

        邊際相對(duì)較高。



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