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每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

曾經(jīng)被稱為“北京最昂貴爛尾樓”的長安8號，又一次易主。

4月1日，中國奧園(03883，HK)發(fā)布公告稱，以18.29億港元（人民幣14.8億元）出售其手上長安8號項目51%權(quán)益。在獲償還13.49億港元貸款，加上出售上述長安8號51%股份獲得的18.29億港元后，中國奧園預(yù)期所獲得的總款約31.78億港元，預(yù)期錄得稅前利潤約10.81億港元。

這個知名“爛尾樓”，對中國奧園來說，究竟是燙手山芋，還是功成身退？

對于中國奧園轉(zhuǎn)讓長安8號的原因，中國奧園首席財務(wù)官林錦堂在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，主要基于兩點：轉(zhuǎn)讓帶來的高回報率以及目前長安8號的實際境況與公司戰(zhàn)略間存在沖突。

合計年均投資回報率約33%

北京長安街上的豪宅長安8號，自去年9月停工至今，一直處于冬眠狀態(tài)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，與項目工地施工一起冬眠的還有該項目的銷控表。

長安8號于2010年2月整裝再入市?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者間接從北京住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)獲悉，截至2012年3月27日，長安8號成交套數(shù)僅53套，成交總金額為12.81億元，成交均價約6.37萬元/平方米，且成交時間皆在2010年10月之前。長安8號的冷清和與此項目隔街而立的SOHO現(xiàn)代城和萬達廣場的高人氣形成了冰火兩重天的反差。

這種冷清，與開發(fā)商中國奧園之前的預(yù)期存在一定差距。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，起步于廣東的中國奧園，早期的產(chǎn)品線主要以開發(fā)城郊大型普通住宅樓盤為主。成名后的2010年，該公司有意加快在一線城市的布局，意欲通過一線城市的高端產(chǎn)品布局，來豐富與提升公司的產(chǎn)品線，布局的第一招便是北京長安街上的長安8號項目。

孰料，不到三年，中國奧園就選擇退出該項目的運營。

4月1日，中國奧園的公告內(nèi)容顯示，公司以14.8億元的價格將手中持有的長安8號樓盤項目公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)賣給了一家投資控股公司。

對于中國奧園轉(zhuǎn)讓長安8號的原因，外界猜測不一，其中有一種聲音將其歸因于中國奧園的資金鏈緊張。

對于外界的相關(guān)質(zhì)疑，林錦堂斷然否認是因公司現(xiàn)金流緊張而轉(zhuǎn)讓長安8號，并堅稱目前公司財務(wù)狀況健康。

中國奧園的財報也可以印證林錦堂“公司不差錢”的觀點。中國奧園2011年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月31日，公司手握38.23億元現(xiàn)金 （包括受限制銀行存款），凈負債率僅約12.7%，與同行相比處于行業(yè)較低水平，數(shù)據(jù)顯示2011年萬科凈負債率為23.8%，龍湖為43.02%、中海為33.3%。

林錦堂還透露，中國奧園手上還未付的土地出讓金，也僅有6.3億元人民幣左右。

“不差錢”的中國奧園，甩掉長安8號的原因，相關(guān)公告中找不到只言片語的說明，而林錦堂則以 “為股東實現(xiàn)利益最大化”回應(yīng)外界。

在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，一位業(yè)內(nèi)人士對此分析說，目前中國奧園實現(xiàn)股東利益最大化的策略就是放棄長安8號身上的豪宅項目開發(fā)試驗。因為在這波調(diào)控之前，樓市的投資投機需求日益旺盛，因此高端樓盤需求相應(yīng)水漲船高，在這種背景下，2010年初，中國奧園欲進軍樓市高端市場，以擴張產(chǎn)品線，正是適應(yīng)當時市場的表現(xiàn)。然而本輪地產(chǎn)調(diào)控之后，樓市的需求結(jié)構(gòu)重新回歸剛需市場，在這種背景下，中國奧園放棄長安8號的高端產(chǎn)品探索路線，回歸借以起家的剛需供給市場，也是適應(yīng)目前樓市需求結(jié)構(gòu)的應(yīng)市行為。

林錦堂則將出售歸因于兩點：首先，地產(chǎn)調(diào)控之下，中國奧園未來的發(fā)展重點是剛需及銷售速度較快的項目，而長安8號的銷售受阻，導(dǎo)致該項目與公司的戰(zhàn)略間存在差距；其次，自2009年7月以來，中國奧園在長安8號的股本收購支出為6.6億元，各種貸款到現(xiàn)在的凈本金投入約9億元，合計投資額約15.6億元。本次轉(zhuǎn)讓后，中國奧園獲得近32億港元的轉(zhuǎn)讓收入。因此以股本投入為基準，年均股本回報率約47%，以包括股本收購?fù)度爰百J款投入在內(nèi)的總投入為基準，年均投資回報率均33%。

在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時，林錦堂特別指出，長安8號項目公司北京耀輝置業(yè)有限公司身上的債務(wù)，包括開發(fā)貸、工程應(yīng)付款等，“中國奧園不需要承擔一分錢。轉(zhuǎn)讓后，項目公司的任何債務(wù)，跟中國奧園沒有任何關(guān)系。”

中國奧園曾視其為“香餑餑”

長安8號淪落到被轉(zhuǎn)讓的境地，著實讓人唏噓，畢竟在本輪地產(chǎn)調(diào)控前，該項目還是中國奧園手中的“香餑餑”，其間的反差，一定程度上凸顯了本輪地產(chǎn)調(diào)控前后樓市生態(tài)的迥異。

中國奧園相關(guān)公告內(nèi)容顯示，2009年7月3日，中國奧園以3.7億元收購世紀協(xié)潤41.33%的股份，另一家股東泓達投資公司持有余下的58.67%，而世紀協(xié)潤持有長安8號項目公司北京耀輝置業(yè)有限公司96.8%的股權(quán)。通過此舉，中國奧園曲線進入長安8號。彼時，中國樓市正處于亢奮狀態(tài)。

當時中國奧園董事局主席郭梓文難掩興奮之情，欲以此項目撬開當時正火的高端市場，以豐富產(chǎn)品線。當時的郭梓文曾樂觀地對外宣稱，該項目將在未來3年內(nèi)為公司貢獻130億元的銷售收入。

此后發(fā)生的兩筆貸款和一次增資行動，也側(cè)面佐證了當初中國奧園對此高端項目前景的自信。

2009年12月16日發(fā)布的一份公告內(nèi)容顯示，當年12月9日，即中國奧園入股近5個月后，中國奧園為世紀協(xié)潤的一筆6.7億港元貸款提供擔保，以便后者充實項目公司資本金等。

2010年4月11日，中國奧園發(fā)布公告顯示，當月9日，中國奧園向世紀協(xié)潤提供了一筆額度為2.83億元的三個月期貸款，以便后者清償長安8號的相關(guān)債務(wù)。

除了向合作方提供相關(guān)貸款協(xié)助外，2010年9月27日，中國奧園發(fā)布公告顯示，當天中國奧園向世紀協(xié)潤完成了增資，后者的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化：中國奧園由之前的41.33%上升到52.69%，而另一家股東泓達投資公司持有的股份由之前的58.67%下降至47.31%，而世紀協(xié)潤手持長安8號項目公司北京耀輝置業(yè)有限公司96.8%的股權(quán)，自此，中國奧園獲得了長安8號的控制權(quán)。

然而好景不長，2010年10月后，伴隨地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，投資投機需求受到嚴重擠壓，作為高端產(chǎn)品的長安8號的銷售完全陷入停滯狀態(tài)，至今處于零成交狀態(tài)。

項目銷售上的停滯，也間接催生了長安8號項目操作中，中國奧園與世紀協(xié)潤間出現(xiàn)了股東合作糾紛。

2011年8月1日，中國奧園發(fā)布的一份公告內(nèi)容顯示，2011年7月28日，由于長安8號回款不暢，當時長安8號項目公司北京耀輝置業(yè)有限公司上一級公司世紀協(xié)潤在涉及2009年12月9日的一筆額度6.7億港元貸款中出現(xiàn)貸款違約，此筆貸款擔保方中國奧園根據(jù)相關(guān)協(xié)議規(guī)定，以7.13億港元購入世紀協(xié)潤另一家股東泓達投資公司手中持有的47.31%的股權(quán)，從而全資擁有了世紀協(xié)潤，也間接擁有了長安8號項目公司北京耀輝置業(yè)有限公司96.8%的股權(quán)。為此，中國奧園與泓達投資公司還曾對簿公堂。

直到今年1月，泓達投資公司籌錢還清了相關(guān)貸款，從而拿回了世紀協(xié)潤47.31%的股權(quán)。相應(yīng)的，中國奧園手中持有的長安8號項目公司的股權(quán)又重新回到了之前的51%。而此次成功轉(zhuǎn)讓后，中國奧園已徹底抽身而去。

放棄高端路線

對于出售方中國奧園來說，回歸剛需路線的戰(zhàn)略已較清晰。公司董事局主席郭梓文稱，長安8號股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，將使中國奧園的投資布局調(diào)整更趨合理，且更加有競爭力。未來公司的城市布局將主要緊盯一些受地產(chǎn)調(diào)控政策影響較小、剛性需求較大的城市。

實際上，在地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)對投資投機需求進行打擊，而導(dǎo)致剛需回歸的需求結(jié)構(gòu)倒逼背景下，類似中國奧園棄高端而回歸剛需路線的做法，在地產(chǎn)圈并非個案，比如融科智地旗下的北京樓盤融科鈞廷也準備自二期起，放棄之前的高端定位，而改走剛需路線。

·業(yè)內(nèi)觀點

逆市接“爛尾盤”需謹慎

如今，爛尾狀態(tài)的長安8號正翹首等待著新東家的到來，而這種轉(zhuǎn)變，對于頭頂“北京最昂貴爛尾樓”稱號的長安8號來說，已不是第一次。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長安8號最開始的項目名為“耀輝國際城”，所有者為北京王府世紀發(fā)展有限公司。后來北京王府世紀發(fā)展有限公司無力獨自開發(fā)該項目，于2004年9月將“耀輝國際城”項目公司62%的股權(quán)，以3100萬元轉(zhuǎn)讓給了當時的天鴻寶業(yè)。

2005年10月26日，北京市國資委宣布將北京城開與天鴻集團重組為首開集團，天鴻寶業(yè)也隨即更名為首開股份。

2008年4月，首開股份以“不擅經(jīng)營豪宅”為由欲將手中持有的“耀輝國際城”項目公司62%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，為了不讓該項目流入他人之手，北京王府世紀發(fā)展有限公司實際控制人王志才在香港成立了世紀協(xié)潤，以接手首開股份手中62%的股權(quán)。但此時王志才需要向首開股份支付合計16億元的收購資金。迫于資金壓力，2009年7月3日，王志才將世紀協(xié)潤41.33%的股份轉(zhuǎn)讓給了中國奧園，以獲得3.7億元現(xiàn)金以及后續(xù)中國奧園向其提供的相關(guān)融資支持。而王志才控股的泓達投資公司持有余下的58.67%。

由于在開發(fā)中被幾度易手，導(dǎo)致長安8號自2006年2月18日開工以來，中間已經(jīng)歷了數(shù)次爛尾危機。

中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，地價節(jié)節(jié)走低之際，囤地固然不劃算，因此目前手中仍有一定現(xiàn)金流的開發(fā)商，開始將眼光盯向拍賣房、爛尾樓等特殊樓盤，通過在低谷中以低價收購這些樓盤后，打包整裝后上市套利。不過謝逸楓也提醒道，此類項目的收購者在接盤時要有充足調(diào)研并考慮充分，必須取得被收購樓盤相關(guān)權(quán)屬和物業(yè)買賣持有的全套合法手續(xù)，并厘清之前的債務(wù)權(quán)屬，以及確保此類物業(yè)合格的工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量，盡量做到防患于未然，避免未來有可能出現(xiàn)的種種糾紛。