項崢

面對房地產市場近期出現(xiàn)的新情況新問題，7月31日召開的中央政治局會議明確提出，堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。

從各國實踐看，在城鎮(zhèn)化進程中，住房需求大于住房供給，進而帶動房價上漲，這是大概率事件。但我國房價上漲的速度要大大地快于城鎮(zhèn)居民收入的增長速度，這就可能會帶來房地產泡沫的風險。最近，針對房價反彈苗頭，財政部部長謝旭人在部署下半年財政重點工作時，提出要嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。在筆者看來，通過差異化的住房稅收征管，可能是當前促進房價合理回歸的最有效手段。

在促進房價合理回歸過程中，金融政策要受到整體經(jīng)濟形勢的制約，難以完全發(fā)揮促價格回歸的作用。自2003年開始的調控，房地產金融政策歷來是其中的重要內容，主要涉及對房地產開發(fā)貸款、個人房貸政策的調整。2010年后又推出差異化住房信貸政策，這比“一刀切”的調控政策進步不少，體現(xiàn)出政策調整對不同區(qū)域、不同個體差異的尊重。

回顧房地產金融政策的調整，真正能夠影響房價走勢的主要有兩個因素：一是信貸閥門，二是利率。特別是利率政策，從各國情況看，加息往往是刺破房地產泡沫的重要政策工具，但利率政策調整往往要受到宏觀經(jīng)濟形勢的制約。在全球經(jīng)濟增長放緩、下行壓力增大的現(xiàn)實環(huán)境下，各國利率均維持在一個較低水平，以刺激經(jīng)濟增長，中國也不會例外。今年上半年，央行已兩次降息，利率已進入下降通道。而信貸閥門總體穩(wěn)中有松，房企貸款環(huán)境有所改善。6月末，全國人民幣房地產貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3%，增速比上季度末高0.2個百分點。目前看，在金融政策把穩(wěn)增長放在更加重要的位置時，稅收政策理應走向前臺，充分發(fā)揮稅收調節(jié)器作用，促進房價合理回歸。

差異化稅收政策，要在交易環(huán)節(jié)和所得稅征管上體現(xiàn)差異性。物業(yè)稅征收，固然可以增加持有環(huán)節(jié)成本，但考慮到購買時已經(jīng)一次性支付了土地交易成本，若全面推行，不僅阻力很大，而且現(xiàn)實征收難度也很高。從已征收物業(yè)稅的國家看，如美國，物業(yè)稅的征收也沒有完全抑制住房價的上漲。

比較可行的辦法，還是在交易環(huán)節(jié)和所得稅征管上做文章。在交易環(huán)節(jié)上，為體現(xiàn)差異性，需要根據(jù)不同成交單價適用差異性的稅率，主要是增大高房價交易成本，降低中低房價的交易成本。當然，交易環(huán)節(jié)的流轉稅往往會被出售方轉嫁，進而抬高實際購房成本，但實際購房成本抬高也意味著需求的大幅度減少。對中低房價交易，免征或減半征收，不僅可以引導房地產開發(fā)企業(yè)合理定價，而且最終能夠促進普通商品住房供應增加和成交量的擴大。在住房交易所得稅上，需要加大稅收征管，嚴厲打擊陰陽合同，從而可以降低投資、投機性購房的投資回報率。因此，嚴厲執(zhí)行差異化住房稅收政策，才算點中房價上漲的“死穴”。