每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

一位名為李勁松的律師日前對(duì)包括萬科、華遠(yuǎn)、SOHO中國(guó)在內(nèi)的29家房企提出質(zhì)疑。該律師通過觀察這29家房企年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，在這些房企的財(cái)務(wù)報(bào)表上，顯示應(yīng)交而未交的土地增值稅累計(jì)高達(dá)640億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多地產(chǎn)公司在會(huì)計(jì)處理時(shí)，將應(yīng)交土地增值稅列為流動(dòng)負(fù)債。如果按照會(huì)計(jì)理解，應(yīng)在一年內(nèi)支付。但實(shí)際上，這部分稅收并未在下一年支付，而是繼續(xù)作為流動(dòng)負(fù)債處理。由于一直沒清算，土地增值稅像滾雪球一樣越滾越大。

以SOHO中國(guó)為例，公司在2005年底應(yīng)交的土地增值稅總額僅為5.94億元，而到了2012年底，這一數(shù)字已經(jīng)增長(zhǎng)至64億元，應(yīng)交土地增值稅總額翻了10倍多。

更有部分房企已經(jīng)學(xué)會(huì)通過稅收籌劃，從一開始就設(shè)計(jì)如何多增費(fèi)用和成本，以達(dá)到最后盡量多避稅的目的。

土地增值稅“滾雪球”/

李勁松對(duì)這些公司的年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，其中有一項(xiàng)為應(yīng)交未交土地增值稅。根據(jù)他的計(jì)算，這筆房地產(chǎn)公司從購房人手中收上來，應(yīng)交給相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)的費(fèi)用，總數(shù)為640億元，其中SOHO中國(guó)為64億元，萬科為58億元，華遠(yuǎn)地產(chǎn)為5億元。

但這一說法立即遭到行業(yè)人士的反擊。華遠(yuǎn)方面認(rèn)為，這僅是非專業(yè)人士對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告誤讀；而萬科方面則以同樣的態(tài)度回應(yīng)表示，“該律師實(shí)際上混淆了‘該交不交’和‘計(jì)提’兩個(gè)概念，公司并未拖欠土地增值稅金”。

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從預(yù)售到竣工，至少需要一年時(shí)間。在這一年時(shí)間里，尚沒有清算的土地增值稅就會(huì)被計(jì)為 “應(yīng)交所得稅”——土地增值稅的會(huì)計(jì)科目。這部分稅收不是房企拖欠的，而只是尚未清算而已。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱了SOHO中國(guó)、合生創(chuàng)展等多家地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，上述應(yīng)交土地增值稅，被列為流動(dòng)負(fù)債。按照一般理解，應(yīng)在一年內(nèi)予以支付。但實(shí)際上，上述稅費(fèi)的交付時(shí)間往往超過一年，導(dǎo)致賬面上的應(yīng)交土地增值稅越積越多。

SOHO中國(guó)可能是其中一個(gè)比較典型的案例。2011年年報(bào)顯示，SOHO中國(guó)當(dāng)年度被列入須在一年內(nèi)繳納的土地增值稅總金額高達(dá)44.84億元，而2012年新增的土地增值稅總額為34.1億元。但是實(shí)際上，SOHO中國(guó)支付的總共所得稅支出 （含土地增值稅加上企業(yè)所得稅）總額只有23.55億元，這使得SOHO中國(guó)的應(yīng)交土地增值稅越來越多，已增加至64.01億元。

年報(bào)顯示，SOHO中國(guó)幾乎每一年的應(yīng)交所得稅都在增長(zhǎng)。根據(jù)年報(bào)，公司在2005年底應(yīng)交的土地增值稅總額僅為5.94億元，而到了2012年底，這一數(shù)字已經(jīng)增長(zhǎng)至64億元，應(yīng)交土地增值稅總額翻了10倍多。

只有2011年，SOHO中國(guó)的應(yīng)交土地增值稅較上一年有所回落。根據(jù)公司2011年報(bào)，在2011年年初，SOHO中國(guó)的應(yīng)交土地增值稅總額為50.68億元，而當(dāng)年度SOHO中國(guó)實(shí)際繳納的所得稅總額 （包括企業(yè)所得稅和土地增值稅）總額超過29億元，使得年底時(shí)會(huì)計(jì)科目上的應(yīng)交土地增值稅較往年有所減少，但也只是比前一年減少了6億元。

合生創(chuàng)展的應(yīng)交土地增值稅同樣存在“滾雪球”現(xiàn)象。公司在2007年的應(yīng)交土地增值稅就已經(jīng)達(dá)到15億元港幣，而根據(jù)合生創(chuàng)展從2007年至2012年報(bào)披露的現(xiàn)金流量表，在上述6年公司實(shí)際支付土地增值稅總額不過10億元港幣。在這樣的情況下，合生創(chuàng)展的應(yīng)交土地增值稅金額越增越多，截至2011年底，總金額已達(dá)到40.18億元港幣。

清算工作難度大/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，多數(shù)地產(chǎn)公司的應(yīng)交土地增值稅都較數(shù)年前有大幅增長(zhǎng)。這些未能及時(shí)清算的土地增值稅，某種意義上也是債務(wù)上的一個(gè)隱患。一旦地方稅務(wù)部門啟動(dòng)對(duì)土地增值稅的清算，企業(yè)就需要拿出巨額資金用于支付土地增值稅。

為什么房企的土地增值稅一直未能及時(shí)清算呢？

克而瑞的研究報(bào)告透露，一直以來，我國(guó)土地增值稅都存在征管不力的現(xiàn)象。2012年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額達(dá)6.44萬億，其中住宅5.35萬億。按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為稅基，并按照30%~60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。按理說，如此高的累進(jìn)稅率，土地增值稅理論上應(yīng)該不會(huì)低。

但實(shí)際上，2012年我國(guó)土地增值稅征收額只有區(qū)區(qū)2719億元，不僅遠(yuǎn)少于土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少于契稅的2874億元。

根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)，清算工作操作較難。一般情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要等到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的85%以上才能對(duì)其進(jìn)行清算。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是滾動(dòng)開發(fā)的，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2~3年的周期，如果遇上銷售不利，更是要等到項(xiàng)目取得銷售許可證滿三年后才能對(duì)其進(jìn)行清算，因此土地增值稅的清算周期短則2~3年，長(zhǎng)則5~6年。由于認(rèn)定較困難，會(huì)導(dǎo)致征收不利，許多土地增值稅的收繳也會(huì)不了了之。

多年致力于財(cái)稅研究的上海律師劉福元也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，相比于土地增值稅預(yù)征，清算的工作難度要大很多。稅務(wù)人員需要一一核查房企申報(bào)的土地增值稅抵扣項(xiàng)目。在這些申報(bào)項(xiàng)目中，有些按照現(xiàn)行法規(guī)是不可以申報(bào)的，有些則是可以的。然后，再根據(jù)申報(bào)扣除項(xiàng)目，計(jì)算土地增值稅。上述工作不但浩繁，而且難度很大。這使得土地增值稅的清算工作被大大延緩。

房企避稅方法多/

征管不力僅僅是導(dǎo)致土地增值稅清算難的原因之一。土地增值稅之所以占我國(guó)全年房地產(chǎn)銷售額比例極低的另一原因，則是很多地產(chǎn)商學(xué)會(huì)了如何利用稅收政策上的漏洞，“合理”避稅。

“很多地產(chǎn)公司有能力把成本‘做’得很高。”劉福元告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在充分理解、掌握土地增值稅的規(guī)定下，大幅降低土地增值稅的應(yīng)納稅額，是目前很多地產(chǎn)公司的常規(guī)做法。

他透露，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施細(xì)則”），清算土地增值稅時(shí)，包括前期費(fèi)用、工程費(fèi)用、間接費(fèi)用等六項(xiàng)費(fèi)用可以扣除，很多地產(chǎn)公司就在這些費(fèi)用上做文章，把公司的成本做得很高。這樣一來，所需要繳納土地增值稅自然而然就變得很少。

他舉了一個(gè)例子，很多地產(chǎn)集團(tuán)公司會(huì)把部分集團(tuán)員工的工資和福利列入到項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用以達(dá)到避稅目的。

還有一些地產(chǎn)公司還根據(jù)上述“實(shí)施細(xì)則”中的“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。”的條例規(guī)定，來做高銷售費(fèi)用。

上述地產(chǎn)公司往往會(huì)選擇將自己所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，委托給有自己控制的代理公司實(shí)施銷售，然后以“無法分?jǐn)傎M(fèi)用”為由，要求按照總扣除項(xiàng)目的10%來計(jì)算銷售費(fèi)用。如此一來，項(xiàng)目的利潤(rùn)就大幅減少，需要實(shí)際繳納的土地增值稅也就大大降低。

劉福元說，房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施過程中，虛增費(fèi)用減少土地增值稅實(shí)際繳納額的現(xiàn)象，很容易被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)并處以嚴(yán)厲處罰。因此，多數(shù)地產(chǎn)公司往往是從項(xiàng)目開始規(guī)劃時(shí)，就已經(jīng)做好了前期的稅收籌劃工作，通過貌似“合理、合法”的方式避稅，來減少土地增值稅實(shí)際應(yīng)交稅費(fèi)。