每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

內(nèi)地房產(chǎn)調(diào)控政策不斷升級，房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市之路也越發(fā)坎坷。

近日，有消息人士透露，原本計劃今年6月實(shí)現(xiàn)上市的深圳龍光地產(chǎn)，由于認(rèn)購情況堪憂，赴港IPO計劃再度擱淺。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此向龍光地產(chǎn)詢問，公司未直接否認(rèn)，而是以對上市問題不予置評為由，回避了采訪。

盛富資本國際公司總裁黃立沖則認(rèn)為，由于房地產(chǎn)“重資產(chǎn)，輕運(yùn)營”的屬性，地產(chǎn)公司赴港路演已長期被投資者看淡，龍光地產(chǎn)現(xiàn)有項目均分布在三、四線城市，盈利能力遠(yuǎn)低于一線城市項目，卻承擔(dān)更高風(fēng)險，IPO之路自然難上加難。

土地儲備主攻三四線城市 被疑風(fēng)險過高/

龍光地產(chǎn)以住宅開發(fā)為主，憑著2000年占地776畝的汕頭城中村改造項目“金禧花園”發(fā)家。資料顯示，截至2012年，公司已在廣東、廣西、四川、海南等四大基地成功開發(fā)了40多個房地產(chǎn)項目，2012年銷售金額超過百億元。

但是仔細(xì)觀察下來，除廣州外，龍光地產(chǎn)在一線城市別無項目，近期拿地區(qū)域也主要集中在中山、佛山等三四線城市。5月初，龍光地產(chǎn)經(jīng)過177輪舉牌擊敗萬科，以3.76億元拿下中山市坦洲鎮(zhèn)十四村的占地6.22萬平方米商業(yè)住宅用地。5月22日，在廣東佛山容桂松下精工工廠舊改區(qū)域有兩相鄰地的拍賣場上，龍光地產(chǎn)再度搶下面積1.35平方米的佛順2013-026地塊，總價1.7億元，溢價83%。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年至今龍光地產(chǎn)為增大土地儲備，已砸下至少28億元，所拿地塊分布在佛山、南寧、中山、東莞、惠州等三四線城市。

黃立沖認(rèn)為，受拿地區(qū)域限制，龍光地產(chǎn)大刀闊斧的拿地舉動并不被投資人看好。以住宅地產(chǎn)來看，一線城市的房地產(chǎn)能吸引全世界的資金，因為其受貨幣供求的影響可能比單純的房地產(chǎn)供求還要大。三四線城市的房地產(chǎn)項目只能吸引當(dāng)?shù)氐馁Y金，利潤普遍低于一線城市，并且在區(qū)域經(jīng)濟(jì)不好，供求過大時，房地產(chǎn)市場長期內(nèi)難以恢復(fù)，這對于投資者來說，風(fēng)險過大，這種開發(fā)商自然無法受到資本市場青睞。

籌資額度縮水近四成 仍難圓IPO夢/

龍光地產(chǎn)的上市經(jīng)歷頗為曲折。2007年開始，便傳出消息稱龍光地產(chǎn)計劃籌措登陸港交所，欲募資30億元，由摩根士丹利擔(dān)任公司上市保薦人。隨后，此消息被龍光集團(tuán)否認(rèn)。

2008年底，廣東龍光集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司改制為廣東龍光地產(chǎn)股份有限公司，龍光集團(tuán)股改就此完成，公司的上市野心再度顯現(xiàn)。

2009年起，龍光集團(tuán)正式宣布為在資本市場上尋找更大的發(fā)展機(jī)會，醞釀上市，當(dāng)年為準(zhǔn)備上市，公司在廣東和廣西均有拿地動作，土地儲備也增至10個城市。

到了2010年，龍光集團(tuán)在年報中表示，已完成上市申報材料的準(zhǔn)備和公司治理結(jié)構(gòu)的完善等工作，但隨后沒有進(jìn)一步消息。

今年公司再提上市計劃，4月曾傳出在新加坡路演的消息，籌資額度低調(diào)縮水為3億美元（約合18.4億元），但原定本月上市的計劃卻仍難以實(shí)現(xiàn)。黃立沖表示，“龍光地產(chǎn)能走到路演這一步，證明審批已經(jīng)沒有問題了，暫停上市的原因要么是認(rèn)購價格太低，要么是投資者直接不愿買。”

龍光地產(chǎn)赴港上市難并非個案，而是近年來內(nèi)地房企的普遍遭遇，其中大多數(shù)都是通過港交所審查后，因缺乏投資者，認(rèn)購不足而難以上市。招商地產(chǎn)也在IPO過程中突然轉(zhuǎn)向，最終借殼東力實(shí)業(yè)。

黃立沖分析，除了內(nèi)地房產(chǎn)調(diào)控不斷升級的因素外，港股市場投資人向來看重“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的模式以及較高的內(nèi)部投資回報率，這些恰恰是內(nèi)地房企的軟肋，也是近年來內(nèi)地房企赴港上市不被看好的主要原因。