每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 沈陽(yáng)攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 王杰 沈陽(yáng)攝影報(bào)道

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》推出的北方城市樓市庫(kù)存系列調(diào)查中，庫(kù)存量同樣“亞歷山大”的沈陽(yáng)，未能幸免。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.2，其中，沈陽(yáng)的存銷比為19.1，相當(dāng)于現(xiàn)有庫(kù)存夠賣近20個(gè)月，在35個(gè)城市中位居第13位。

沈陽(yáng)，遼寧省省會(huì)，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心，東北第一大城市。是長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀地區(qū)通往關(guān)東地區(qū)的的綜合樞紐城市。

數(shù)據(jù)顯示，今年4月，沈陽(yáng)新建商品住宅新增供應(yīng)面積72.6萬(wàn)平方米，截至4月末，累計(jì)庫(kù)存量達(dá)1720萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%。

“從庫(kù)存壓力結(jié)構(gòu)看，渾南、沈北兩區(qū)的庫(kù)存壓力較大。”沈陽(yáng)中原物業(yè)代理有限公司資源中心經(jīng)理嚴(yán)飛對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這兩個(gè)地區(qū)是沈陽(yáng)主要發(fā)展的方向，并且地價(jià)較低，符合開(kāi)發(fā)商的預(yù)期；另外，這兩個(gè)區(qū)域土地供應(yīng)充足，具備大盤開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件。

那么，造成沈陽(yáng)樓市失衡的原因到底都有哪些呢？近日，記者奔赴沈陽(yáng)，試圖一探究竟。

平價(jià)走量成為主基調(diào)/

早在2006年3月，沈陽(yáng)市委、市政府決定，將新城子區(qū)與輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)合署辦公，組建沈北新區(qū)。同年10月，新區(qū)經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)成立，享有市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)和國(guó)家批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)區(qū)管理權(quán)限，實(shí)行封閉式管理。

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》消息，沈北新區(qū)規(guī)劃面積1098平方公里，是沈陽(yáng)市重點(diǎn)推進(jìn)的四大發(fā)展空間之一。這一數(shù)字是沈陽(yáng)市主城區(qū)(和平區(qū)、沈河區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū))總面積的3倍。

沈北新區(qū)的成立，也讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了“快車道”。

據(jù)沈陽(yáng)中原物業(yè)代理有限公司資源中心監(jiān)測(cè)，2010~2013年，沈陽(yáng)共成交土地面積約10799萬(wàn)平方米（建筑面積），其中沈北新區(qū)成交1928.1萬(wàn)平方米，占比全市土地出讓的17.9%，位于全市各區(qū)第二。（土地包括住宅商業(yè)，不含工業(yè)。土地面積均指成交建筑面積）

據(jù)了解，目前沈北新區(qū)的樓盤項(xiàng)目超過(guò)60個(gè)，吸引了包括雅居樂(lè)、碧桂園、中冶、榮盛發(fā)展等品牌房企的進(jìn)駐。

5月12日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者乘坐沈陽(yáng)地鐵2號(hào)線在航空航天大學(xué)站下車發(fā)現(xiàn)，在建或是竣工的樓盤以及橫亙?cè)诳罩械乃蹼S處可見(jiàn)，售樓廣告遍布新區(qū)的公交站以及道路兩側(cè)。

不過(guò)，在沈陽(yáng)雅居樂(lè)花園的售樓處，記者待了半小時(shí)左右，僅看到一對(duì)夫妻來(lái)此看房。

雅居樂(lè)花園銷售人員表示，目前高層的均價(jià)在5000元/平方米，大戶型洋房的均價(jià)在6000元/平方米左右。這比去年的銷售價(jià)格每平方米低了近千元左右。“這是買房的好時(shí)機(jī)，您可以盡快出手。”克而瑞數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)花園去年的成交價(jià)格為6300元/平方米，今年的報(bào)價(jià)確實(shí)有所下降。

甚至連沈北新區(qū)緊鄰的皇姑區(qū)黃河大街北的一個(gè)千億房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，也不得不靠平價(jià)走量。該樓盤打出了“精裝4萬(wàn)起”的優(yōu)惠活動(dòng)，該樓盤置業(yè)顧問(wèn)表示，目前該樓盤開(kāi)發(fā)商替購(gòu)房者墊付總房款的24%作首付，也就是說(shuō)，業(yè)主僅需要總房款的6%作為首付。“我們一般是2015、2016年交房，您只要在交房之前交齊30%的首付就可以。”

平價(jià)走量已成為沈北新區(qū)的主基調(diào)。一位沈陽(yáng)當(dāng)?shù)胤科蟮呢?fù)責(zé)人告訴記者，沈陽(yáng)市場(chǎng)擁有的只是銷量，大利潤(rùn)從來(lái)沒(méi)有過(guò)。沈陽(yáng)房?jī)r(jià)不高的原因是供應(yīng)量大，房子就是成本價(jià)銷售。“拿地成本加上建筑成本和稅費(fèi)，基本與銷售價(jià)格持平，說(shuō)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌，其實(shí)沒(méi)地方跌。一些走量的項(xiàng)目，不賺錢甚至還虧錢。”

體育賽事變土地賽事？/

翻開(kāi)沈陽(yáng)地圖可以看到，在沈北新區(qū)的對(duì)角線方向就是渾南新區(qū)，是開(kāi)發(fā)商云集的板塊。渾南新區(qū)前身為沈陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，始建于1988年5月，是國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。

2010年2月28日，根據(jù)《市委、市政府關(guān)于我市行政區(qū)劃局部調(diào)整的決定》，將原東陵區(qū)渾河以南區(qū)域和渾南新區(qū)（沈陽(yáng)高新區(qū)）、航高基地整合為沈陽(yáng)市東陵區(qū)（渾南新區(qū)），區(qū)域面積約600平方公里。

其中，大渾南核心區(qū)渾南新城是2013年第12屆全運(yùn)會(huì)的主功能區(qū)。

沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2013年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況綜述》中指出，從投資增速變化情況看，一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)借助全運(yùn)的重大機(jī)遇，開(kāi)發(fā)投資以27.9%的速度快速增長(zhǎng)。隨著新的調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn)，投資增速逐漸回調(diào)至上半年的16.0%、前三季度的18.1%和全年的12.4%。“總體來(lái)看，由于市場(chǎng)對(duì)待售房屋的消化能力有限，庫(kù)存較多，同時(shí)市場(chǎng)需求有限，因此房?jī)r(jià)漲幅較為平穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來(lái)不會(huì)呈現(xiàn)大起大落的發(fā)展態(tài)勢(shì)。”

《沈陽(yáng)市渾南新區(qū)2011年政府工作報(bào)告》中也指出，2011年是實(shí)施“十二五”規(guī)劃的開(kāi)局年，也是“建設(shè)大渾南、迎接全運(yùn)會(huì)”的關(guān)鍵年。

從自身情況看，大渾南地區(qū)是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)城際連接帶重要節(jié)點(diǎn)，沈陽(yáng)城市重心已經(jīng)南移，該地區(qū)將成為沈陽(yáng)行政、科技、文化中心，全運(yùn)會(huì)場(chǎng)館、沈陽(yáng)新南站、T3航站樓即將建設(shè)，高新技術(shù)企業(yè)、高端城市綜合體、高檔商鋪密集落戶，大渾南地區(qū)必將釋放巨大能量，成為加速推進(jìn)沈陽(yáng)老工業(yè)基地全面振興的新引擎。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，可以看出，沈陽(yáng)正借全運(yùn)會(huì)的發(fā)展契機(jī)，積極進(jìn)行新區(qū)規(guī)劃和城市轉(zhuǎn)型。不過(guò)，看似一場(chǎng)體育的賽事，卻有可能演變?yōu)槌鞘型恋爻鲎尩囊粓?chǎng)賽事。一旦土地出讓變得狂熱，則有可能留下后遺癥。

據(jù)沈陽(yáng)中原物業(yè)代理有限公司資源中心監(jiān)測(cè)，2010到2013年，沈陽(yáng)共成交土地面積約10799萬(wàn)平方米（建筑面積），其中渾南成交約2779萬(wàn)平方米，占全市土地出讓的25.7%，位居全市各區(qū)第一。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞認(rèn)為，在一些大型賽事活動(dòng)以后，當(dāng)?shù)卣家崆敖ㄔO(shè)一些基礎(chǔ)設(shè)施，這也是超前投資的。房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施聯(lián)系在一起，政府的錢來(lái)自于稅收，這就要實(shí)現(xiàn)一種價(jià)值的轉(zhuǎn)換。一些大型的公共活動(dòng)，會(huì)造成周邊的地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲，刺激周邊房地產(chǎn)的繁榮。但是，社會(huì)公共設(shè)施的配套還要及時(shí)跟進(jìn)，要滿足人們居住的需求。如果后續(xù)公共設(shè)施沒(méi)能及時(shí)跟進(jìn)，就容易造成空城現(xiàn)象。

5月12日，記者乘坐地鐵2號(hào)線到達(dá)地鐵最南段的“全運(yùn)路”站。出站之后，記者沒(méi)有找到直達(dá)全運(yùn)村附近的車輛。拉記者去全運(yùn)村的“的哥”表示，目前全運(yùn)村就是一個(gè)空城，基本上沒(méi)有人居住，超市、醫(yī)院等生活配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前很多城市都會(huì)利用類似運(yùn)動(dòng)會(huì)等事件來(lái)炒作，從而加快房企的區(qū)域進(jìn)入。但實(shí)際上，很多賽事后，人口的導(dǎo)入沒(méi)有預(yù)計(jì)的好，使得此類區(qū)域人氣驟降，進(jìn)而影響了樓盤項(xiàng)目的成交。

記者注意到，全運(yùn)村的道路干凈整潔，已建、在建的大盤林立，很是壯觀，記者從智慧三街、智慧四街、北環(huán)路、沈中大街、全運(yùn)路等多處街道走過(guò)后發(fā)現(xiàn)，行人不多，偶爾有幾輛車經(jīng)過(guò)。

首創(chuàng)光合城的銷售人員坦言，目前渾南新城還未通公交，有軌電車年底正式通行。目前此區(qū)域的房屋尚未交付，所以基礎(chǔ)設(shè)施也沒(méi)有跟上。

一位沈陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)的資深人士告訴記者，沈北和渾南庫(kù)存量較大，在全運(yùn)會(huì)之前，沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)是沈北新區(qū)，當(dāng)全運(yùn)會(huì)選在渾南新區(qū)后，沈北新區(qū)沒(méi)有被放棄，但渾南新區(qū)成為沈陽(yáng)市發(fā)展的重點(diǎn)，目前陷入了全運(yùn)會(huì)的“后遺癥”。

大盤云集致供應(yīng)過(guò)剩/

在香港聯(lián)祥置業(yè)總經(jīng)理杜宏鵬看來(lái)，全運(yùn)會(huì)讓渾南新區(qū)的土地提前透支。拿地的房企將項(xiàng)目集中入市，造成了市場(chǎng)供大于求。

房企拿地的態(tài)度也印證了杜宏鵬的觀點(diǎn)。

公開(kāi)信息顯示，5月5日，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)拍賣5塊渾南宗地，最終4塊地流拍，渾南新區(qū)只順利拍出1塊地，總價(jià)93萬(wàn)元。據(jù)悉，拍地現(xiàn)場(chǎng)只有3家競(jìng)拍企業(yè)到場(chǎng)。分析人士認(rèn)為，此塊地能夠順利拍出，得益于其地塊面積小、起價(jià)很低。

同策咨詢研究部發(fā)布的《45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》指出，在全國(guó)45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴程度排名中，沈陽(yáng)位居第24位。2013年土地出讓金527.62億元，一般預(yù)算財(cái)政收入801.00億元，土地財(cái)政依賴度65.9%。

杜宏鵬認(rèn)為，目前沈陽(yáng)由于是各區(qū)在主導(dǎo)土地的出讓，城市沒(méi)有了統(tǒng)籌，各個(gè)板塊發(fā)展程度不一樣，導(dǎo)致土地出讓面積過(guò)大；其次，沈陽(yáng)是環(huán)渤海與大東北的中心樞紐城市，引來(lái)大型房企紛紛進(jìn)駐，這些房企在布局的同時(shí)，導(dǎo)致整個(gè)城市供應(yīng)量處于極度放大的過(guò)程。

其還表示，渾南是前一階段最熱的板塊，也是整個(gè)市場(chǎng)最難的一個(gè)版塊，渾南的市場(chǎng)需要2~3年的消化周期。沈陽(yáng)樓市現(xiàn)狀形成的原因，是在新區(qū)開(kāi)發(fā)后沒(méi)有進(jìn)行深耕，導(dǎo)致區(qū)域不夠成熟。

上述沈陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)資深人士表示，沈北和渾南，是沈陽(yáng)先后發(fā)展的兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域和空間。全運(yùn)會(huì)搞了大量的體育場(chǎng)館，但基礎(chǔ)設(shè)施與配套有待完善。

該人士分析稱，沈陽(yáng)是東北地區(qū)的中心城市，大約有45%的外地人來(lái)此購(gòu)房（從身份證號(hào)判斷），這部分外地購(gòu)房人群能消化一部分庫(kù)存；其次，目前土地不好賣，也就相應(yīng)減少了土地供應(yīng)。土地供應(yīng)的調(diào)整，會(huì)進(jìn)一步消化庫(kù)存；還有，沈陽(yáng)投資性購(gòu)房需求少，剛需、自住型人群居多。換句話說(shuō)，沈陽(yáng)的房子，漲幅有限，所以泡沫不大。“開(kāi)發(fā)商應(yīng)該關(guān)注庫(kù)存中長(zhǎng)期賣不出去的那部分。”

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，沈陽(yáng)市場(chǎng)是二線城市中庫(kù)存量大比較突出的例子，主要特點(diǎn)是大盤云集，導(dǎo)致了供應(yīng)過(guò)剩。在限購(gòu)的大背景下，會(huì)影響這類城市的購(gòu)房需求。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，沈陽(yáng)庫(kù)存量高，需要時(shí)間來(lái)化解，除非沈陽(yáng)能出臺(tái)有利于去化的政策，或者說(shuō)出臺(tái)特殊的吸引外來(lái)人口的措施。如果沒(méi)有，只能通過(guò)時(shí)間來(lái)慢慢消化。