每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 沈溦    

◎每經(jīng)記者 沈溦

上個(gè)月，溫州橫河北新村一套二手房在交易時(shí)被發(fā)現(xiàn)土地年限已到期，引發(fā)業(yè)內(nèi)外關(guān)注與熱議。

“近期，房產(chǎn)土地使用權(quán)到期一事曝光后，上門詢問周邊房源的購(gòu)房者都會(huì)特別注意土地期限的問題。不過，由于真正涉及的業(yè)主不多，二手房交易并沒有因此而受到影響。”4月19日，溫州市區(qū)橫河北新村周邊的房地產(chǎn)中介人士稱。

4月20日，國(guó)土資源部官方微博發(fā)布消息稱：“4月20日，國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期的延長(zhǎng)問題。”4月21日，浙江省國(guó)土資源廳辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，調(diào)研活動(dòng)由國(guó)土資源部主導(dǎo)，未來有何動(dòng)向，得出何種結(jié)論，請(qǐng)關(guān)注國(guó)土資源部網(wǎng)站。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以往也有青島、深圳等城市存在土地使用證到期續(xù)約問題，不過相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)一直沒有從制度上得到明確，溫州此次受到如此關(guān)注，將有利于相關(guān)規(guī)范的及早出臺(tái)。”

溫州“等待”國(guó)家政策

4月19日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于溫州市區(qū)的橫河北新村、水心社區(qū)等地走訪。一戶居民表示，橫河北新村并不都是20年土地使用證的業(yè)主，“20年到期的業(yè)主并不多，還有同一幢樓卻是不同土地使用年限的情況。”

溫州國(guó)土部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地到期的住宅主要分布在溫州市區(qū)橫河北新村、水心住宅區(qū)、上陡門等建于上世紀(jì)八九十年代的老小區(qū)。實(shí)際上，自去年開始便已陸續(xù)到期。

溫州市國(guó)土資源局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在溫州市主城區(qū)，20年期限土地使用證于2017年底到期的有600多宗,于2019年底到期的有1700多宗,主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)等特定區(qū)域、特殊時(shí)期的特定房屋。

溫州市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地使用證到期的話，按照法律規(guī)定，應(yīng)該向國(guó)土部門提出申請(qǐng)續(xù)期，補(bǔ)繳出讓金；但是這個(gè)問題的根源在于：怎么續(xù)期，怎么補(bǔ)繳，相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)都沒有，國(guó)家、省、市層面都沒有明確的規(guī)定。“目前我們也在等待國(guó)家層面出臺(tái)政策。”

有溫州市委人士向中新網(wǎng)記者表示：“續(xù)期政策要國(guó)家層面來出，地方上沒有權(quán)力處置這個(gè)事情，一切還要等調(diào)研組回去研究。”

據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道，4月21日，溫州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)陳景寶在接受記者采訪時(shí)表示，目前在續(xù)期方案制定方面尚無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，但國(guó)土資源部調(diào)研組已于4月20日抵達(dá)溫州開始調(diào)研。

后續(xù)政策正在制定

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在溫州當(dāng)?shù)貒?guó)土部門了解到，自去年起，橫河北小區(qū)等住戶相繼發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)限到期的情況。一名住戶表示，此前，溫州市國(guó)土資源局曾有過相關(guān)回復(fù)，表示“過期”土地使用證只能重新審批，需要收取土地出讓金。不過，在此后的采訪中，溫州市國(guó)土資源局否認(rèn)了該表述，其表示目前國(guó)家層面沒有相關(guān)規(guī)定，土地使用證到期后補(bǔ)交出讓金只是可行的一種方式。

4月20日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電溫州市國(guó)土資源局，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近日為土地到期如何續(xù)約的問題，溫州市國(guó)土部門已連續(xù)召開會(huì)議進(jìn)行討論，后續(xù)政策正在制定過程中，具體信息不方便對(duì)外透露。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，深圳處置過類似問題。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)官方微博顯示，在業(yè)已多次出現(xiàn)土地使用權(quán)續(xù)期的深圳，目前對(duì)土地續(xù)期的規(guī)定為按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期，在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。

記者注意到，廣東省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)李俊祥4月19日在接受《南方日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)也表示，“土地續(xù)期”問題是中央政策的權(quán)限，正在等待中央制定政策。“無論是溫州也好，深圳也好，當(dāng)?shù)刂皇亲鰢L試和試點(diǎn)。地方最多只有建議權(quán)，沒有制定權(quán)。”

此前，曾有多名學(xué)者指出《物權(quán)法》第149條第一款規(guī)定的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，“自動(dòng)續(xù)期”即無條件續(xù)期，不需要補(bǔ)交費(fèi)用。

當(dāng)?shù)囟嗝恋厥褂脵?quán)到期的業(yè)主表示，能夠接受續(xù)交土地出讓金，但無法接受以接近房?jī)r(jià)三分之一的標(biāo)準(zhǔn)繳納。溫州市國(guó)土資源局方面則表示，將會(huì)綜合考慮目前溫州地價(jià)、收入、住戶感受等因素制定政策。

續(xù)期補(bǔ)費(fèi)或是必然

就土地使用證如何續(xù)期來說，溫州大學(xué)房產(chǎn)研究所研究員向陽(yáng)指出，最初，溫州國(guó)土部門提出的續(xù)期方案中，實(shí)際上就是按照市場(chǎng)價(jià)來征收土地出讓金，“只交了20年的使用費(fèi)，到期后若繼續(xù)使用，按市場(chǎng)價(jià)續(xù)繳，在法律上站得住腳。”

“但高額的續(xù)約方案可能會(huì)讓業(yè)主產(chǎn)生不滿。”向陽(yáng)對(duì)記者表示，20年土地使用權(quán)的住宅是上世紀(jì)90年代初“先試先行”的產(chǎn)物，在續(xù)約問題上，官方可能更應(yīng)該關(guān)注這類住宅在辦理時(shí)是否合理，給業(yè)主一個(gè)合理合法公正的解決方案。

浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太認(rèn)為，這次溫州之所以如此受關(guān)注，一是因?yàn)橥恋乩m(xù)約費(fèi)用過高會(huì)引起社會(huì)不滿情緒；二是土地證續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)界定將會(huì)長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)尤其是二手房市場(chǎng)信心。

“最簡(jiǎn)單的做法就是將所有20年、50年產(chǎn)權(quán)的住宅一律延長(zhǎng)到最高70年產(chǎn)權(quán)，考慮到最初繳費(fèi)的差異，補(bǔ)交一部分土地出讓金，但這又出現(xiàn)兩個(gè)問題，一是補(bǔ)交部分金額如何界定，交多了業(yè)主可能難以承受；二是70年之后如何續(xù)約的問題，所謂的自動(dòng)續(xù)約需不需要繳費(fèi)，商品房和自用住宅該如何區(qū)別對(duì)待，一旦處理不當(dāng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。”

據(jù)記者了解，2004年，為解決陸續(xù)到期的20年土地使用權(quán)住宅問題，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），對(duì)補(bǔ)交地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了劃定，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，補(bǔ)交地價(jià)一次性交付。

參照深圳的上述《規(guī)定》，溫州市的基準(zhǔn)地價(jià)是2016年1月1日最新實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)，Ⅰ級(jí)住宅用地地價(jià)水平調(diào)整為13230元/平方米。如果以橫河北新村業(yè)主王先生那套房為例，土地證上的土地使用面積為14.28平方米，橫河北新村2016年基準(zhǔn)地價(jià)為13230元/平方米，共需支付188924.4元。即使是35%仍需支付6萬多元。

在溫州土地使用權(quán)到期事件披露后，各地紛紛報(bào)道出多起即將到期的案例，比如深圳、青島、南京等地。