每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

6月6日，蘇州紫興紙業(yè)發(fā)布《停產(chǎn)解散公告》稱，將于2016年6月全部停止生產(chǎn)。

5月底，全球最悠久的半導體生產(chǎn)企業(yè)、美國硅谷的基石快捷半導體（即仙童半導體fairchild）有限公司被安森美收購。

2015年底，諾基亞蘇州工廠關閉。

2015年7月，三星最大代理工廠蘇州普光電子技術有限公司倒閉。

近年，蘇州的制造企業(yè)正在面臨嚴重生存危機，除企業(yè)自身的原因，很多當?shù)厝苏J為脫離當?shù)貙嶓w經(jīng)濟水平的高房價，是制造業(yè)的巨大沖擊源。

要知道，在很長一段時間內，工業(yè)制造業(yè)都是蘇州經(jīng)濟的基礎，如果工業(yè)萎靡的局面長期無法得到緩解，勢必會對未來蘇州的經(jīng)濟社會都帶去負面影響，而最終受傷的，依然會有房價。

高房價讓蘇州企業(yè)被迫離開？

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2015年1月蘇州新房成交均價為12464元/平方米，而到了今年3月，成交均價漲到17902元/平方米，漲幅為43.63%。媒體報道稱，蘇州樓市成交均價受成交結構影響較大，實際漲幅可達到50%以上。

同時，蘇州的庫存去化周期也降至歷史新低點。而庫存消化周期所對應的存銷比，小于14個月，即容易引起房價上漲。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計，2015年6月以來，蘇州存銷比從11個月開始逐步遞減。去年10月至今年1月，蘇州存銷比降至4-6個月，今年2月，蘇州存銷比創(chuàng)下3個月的歷史新低。

雖然過熱的樓市已引來政府的干預，但相繼出臺的“樓十條”、土地“限價政策”等調控政策與瘋狂的房價相比，略顯溫和。

房價過快上漲的狀況，已經(jīng)在蘇州長期存在。隨之而來，企業(yè)不動產(chǎn)成本或被抬高、員工消費成本提高、人力成本越來越高...這些都給企業(yè)帶來壓力，在制造業(yè)整體弱勢的情況下，不少企業(yè)被迫倒閉。

據(jù)統(tǒng)計，今年蘇州園區(qū)就有兩家萬人以上的臺資企業(yè)宣布倒閉，一些制造業(yè)（特別是低端的制造業(yè)倒閉）開始外遷，依靠人口紅利發(fā)展的蘇州制造業(yè)經(jīng)濟，正面臨困境。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月，蘇州完成“規(guī)模以上工業(yè)增加值”2507.04億元，雖然保持全省第一；但增幅僅有4.7%，全省倒數(shù)第一。

今年1-5月，蘇州完成“固定資產(chǎn)投資”2281.09億元，增幅2.2%，也是全省倒數(shù)第一。如果考慮到蘇州投資結構的變化，其中工業(yè)投資可能更萎靡。

但不得不看到，蘇州制造業(yè)的困境，也與蘇州經(jīng)濟亟待轉型有關。蘇州企業(yè)以輕工業(yè)，電子加工業(yè)，耐用品加工組裝等為主，對較廉價的勞動力有依賴性，對新興人才和新興產(chǎn)業(yè)的吸引力不足，高房價又阻礙著城市對新產(chǎn)業(yè)的吸引。

如果民營經(jīng)濟和服務業(yè)沒有發(fā)展起來，百姓收入水平無法提高，內需也無法拉動，整個經(jīng)濟會陷入泥沼，蘇州的轉型已迫在眉睫。

沒有高房價很多企業(yè)也得關！

是的，轉型才是真的核心問題。這也是為什么，沒有高房價，蘇州的很多企業(yè)也要關門的原因。

2016年1月，蘇州市政府頒布“十三五”規(guī)劃，蘇州首次被定位為“具有國際競爭力的先進制造業(yè)基地、具有獨特魅力的國際文化旅游勝地和具有較強綜合實力的國際化大城市”，開始重點加大對新興產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)和高端產(chǎn)業(yè)項目投入，投資結構優(yōu)化升級。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度全市高新技術產(chǎn)業(yè)投資184.3億元，同比增長31.3%，占工業(yè)投資的比重41%，同比提高8.6個百分點。整體看來，蘇州第二產(chǎn)業(yè)近幾年呈現(xiàn)下降趨勢，第三產(chǎn)業(yè)呈上升趨勢，并加強發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)。

與此同時，蘇州今年將再淘汰、關停落后企業(yè)700家以上，新區(qū)大量污染嚴重的企業(yè)已經(jīng)遷出。

2016年3月17日，蘇州市統(tǒng)計局昨日發(fā)布人口與就業(yè)發(fā)展報告顯示：分產(chǎn)業(yè)來看，第三產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)能力逐漸增強，就業(yè)人口達253.10萬人，占就業(yè)人口的比重為36.6%。第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口比重分別為3.4%、60.0%，同比均有下降。

雖然蘇州低端制造業(yè)不能短期內完成轉型，但畢竟已經(jīng)開始有動作了。而產(chǎn)業(yè)結構的調整，帶來了對房屋和土地需求的全新變化。那些占用土地資源多的廠房，漸漸被甲級寫字樓所替代。

根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，蘇州2015年第三季度核心商務區(qū)整體空置率同比下降0.6個百分比至15.1%；租金同比漲幅達6%。

據(jù)新浪樂居報道，蘇州一開發(fā)商稱，“蘇州現(xiàn)有甲級寫字樓存量不足，2010-2014年，僅有18棟甲級寫字樓。今年上半年，租金漲幅6-8%。”

蘇州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理表示，相比全國一線城市，蘇州寫字樓的上升空間不容小覷。在這一背景下，蘇州園區(qū)也開始有大量頂級寫字樓，比如蘇州工業(yè)園核心建筑、蘇州新地標——蘇州中心。

據(jù)了解，蘇州中心位于蘇州重點打造的金融機構集聚區(qū) ，園區(qū)將引進法人型、總部型、特色型金融機構和國際500強企業(yè)，金雞湖西CBD整體形象將提升。

邦爺覺得，甲級寫字樓的增長，占地多的廠房逐漸弱化，成為當?shù)胤课萁ㄖ闹饕螒B(tài)，正說明蘇州的經(jīng)濟在從盲目追求GDP轉向GNP，更看重產(chǎn)業(yè)對當?shù)厝嗣袷杖牒托腋３潭鹊母纳?。從這點看，蘇州實體經(jīng)濟并未被摧毀，部分企業(yè)的關閉，更像是向高收入階段發(fā)展中常常經(jīng)歷的產(chǎn)業(yè)陣痛。

 ＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。