兩年前，記者身邊的一個(gè)朋友楊先生（化名）因?yàn)闊o(wú)力承擔(dān)深圳房?jī)r(jià)，在東莞買(mǎi)了房。當(dāng)時(shí)，他的購(gòu)房邏輯是，有點(diǎn)錢(qián)，但達(dá)不到在深圳付首付的門(mén)檻，存銀行、炒股、投資好像都不是好出路，買(mǎi)在東莞，離深圳算不上太遠(yuǎn)，或許還有機(jī)會(huì)住，先“上船”，看市場(chǎng)再找“下船”時(shí)間。

但據(jù)記者所知，這位朋友，至今也沒(méi)有入住東莞的房子，似乎也未打算住進(jìn)去，但這套房帶給了他高位套現(xiàn)的機(jī)會(huì)。去年下半年，東莞住宅成交均價(jià)就早早達(dá)到了每平方米1.5萬(wàn)元。

事實(shí)上，如楊先生一樣的購(gòu)房者比比皆是，一線及核心二線城市的高房?jī)r(jià)，早早將一些剛需趕出了這些城市。只是，這些外溢的購(gòu)房需求尚未大面積擴(kuò)展至三、四線城市。

不過(guò)，隨著去年上一輪一、二線核心城市房?jī)r(jià)快速上漲，外溢購(gòu)房需求，棚改貨幣化安置強(qiáng)托底等各種因素的促進(jìn)，三、四線城市去庫(kù)存速度加快，銷(xiāo)售均價(jià)也有所上浮。

三、四線城市去庫(kù)存提速

昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1月份-2月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積14054萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.1%，增速比去年全年提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)23.7%。

對(duì)此，中金公司房地產(chǎn)分析師張宇在一份報(bào)告中判斷，此輪銷(xiāo)售超預(yù)期主要是來(lái)自三、四線城市的強(qiáng)勁銷(xiāo)售貢獻(xiàn)。”對(duì)比持續(xù)監(jiān)測(cè)的60個(gè)大中城市，預(yù)計(jì)三、四線城市銷(xiāo)售面積同比增速將在30%以上”。

無(wú)獨(dú)有偶，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，龍頭房企今年前兩個(gè)月的銷(xiāo)售“量?jī)r(jià)”水平進(jìn)一步提升，其中聚焦熱點(diǎn)三、四線城市的碧桂園、新城控股漲幅較為明顯。除此之外，北京周邊的京津冀區(qū)域，環(huán)京8城已經(jīng)限購(gòu)，也從側(cè)面反映出三、四線城市樓市的熱度。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科表示，經(jīng)歷了2016年全年的去庫(kù)存之后，目前三、四線城市供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)轉(zhuǎn)好，41個(gè)三線城市平均存銷(xiāo)比已經(jīng)接近2010年的歷史低位。

值得關(guān)注的是，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一、二線城市周邊的三、四線城市銷(xiāo)售火熱，其中不乏投資客的入場(chǎng)，動(dòng)輒幾套甚至幾十套的投資，房?jī)r(jià)被炒高，這種不是用來(lái)居住的房產(chǎn)交易，可能打亂整個(gè)市場(chǎng)格局，若二手房市場(chǎng)流動(dòng)性變差，投資客撤離不及，風(fēng)險(xiǎn)也頗高。

外溢需求成購(gòu)房主力

“毫無(wú)疑問(wèn)，核心一、二線城市不會(huì)存在調(diào)控松動(dòng)的機(jī)會(huì)。但當(dāng)全國(guó)核心一、二線城市 全城限購(gòu)限貸 之后，樓市需求勢(shì)必會(huì)外溢到其他城市，這些非熱點(diǎn)城市可能迎來(lái) 活 的時(shí)機(jī)，將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示。

《證券日?qǐng)?bào)》記者也發(fā)現(xiàn)，多位行業(yè)人士認(rèn)為，三、四線城市將出現(xiàn)階段性繁榮。

侯麗科認(rèn)為，此輪三、四線城市的銷(xiāo)售回暖，除了受益于返鄉(xiāng)置業(yè)及一、二線城市購(gòu)買(mǎi)力的外溢外，還受益于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的人口二次遷移，核心城市在產(chǎn)業(yè)升級(jí)中不斷將中低端產(chǎn)業(yè)外遷，而隨著核心城市房?jī)r(jià)高漲，購(gòu)房需求必然外溢，三、四線城市好轉(zhuǎn)的供需結(jié)構(gòu)以及較寬松的貨幣環(huán)境也加速了此類(lèi)需求的釋放。

值得關(guān)注的是，房企在過(guò)去幾年里，先是由于限購(gòu)等限制，跑去三、四線城市大量布局，接著則出現(xiàn)不少房企因這些城市經(jīng)濟(jì)熱度低，吸納人口能力弱，而導(dǎo)致庫(kù)存積壓。近兩年，大多數(shù)房企在積極清理三、四線城市庫(kù)存的同時(shí)，都在忙著全面回歸一、二線城市，而接下來(lái)，房企布局是否會(huì)再次下沉到三、四線城市呢？

對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，對(duì)于品牌房企來(lái)講，一線城市周邊的三、四線城市甚至縣級(jí)市，區(qū)域中心城市周邊的二、三線城市，中西部地區(qū)庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的三、四線城市可以考慮機(jī)會(huì)性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額。

實(shí)際上，《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到，目前保利地產(chǎn)頗為關(guān)注三、四線城市，招商蛇口、華夏幸福等企業(yè)也意在加大投資，但其往往捆綁著產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入去發(fā)展。總體來(lái)說(shuō)，三、四線城市走強(qiáng)趨勢(shì)漸顯，階段性繁榮可期。