隨著核心城市紛紛步入存量時(shí)代，新增土地稀缺，城市更新伴隨著中國大中城市過去30年的高速發(fā)展，迎來了以存量煥新、內(nèi)涵增值為發(fā)展訴求的全新時(shí)代。有機(jī)構(gòu)預(yù)測，城市更新的市場規(guī)模將達(dá)萬億元，這是一個(gè)全新且廣闊的賽道，吸引了眾多主體參與其中。

尤其是粵港澳大灣區(qū)，寸土寸金，城市更新市場規(guī)模龐大。作為以深耕粵港澳大灣區(qū)為核心的企業(yè)，龍光地產(chǎn)(3380.HK)在城市更新領(lǐng)域斬獲頗豐。

在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上，龍光地產(chǎn)管理層首次提出了“區(qū)域深耕+城市更新”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，以保障公司規(guī)模和利潤的持續(xù)增長。

這也讓外界對這家低調(diào)務(wù)實(shí)的房企不得不重新審視，因?yàn)檫@家公司在不經(jīng)意間已經(jīng)成為粵港澳大灣區(qū)城市更新領(lǐng)域的“隱形航母”。

今年上半年，龍光地產(chǎn)繼續(xù)堅(jiān)持前瞻性投資策略，深耕核心都市圈，通過多渠道方式拓展土儲資源，其中公司以收并購和城市更新方式，在深圳、珠海、佛山等多個(gè)城市新增城市更新類項(xiàng)目貨值852億元。

截至6月30日，龍光地產(chǎn)在10個(gè)城市拓展了共計(jì)62個(gè)城市更新項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)化土儲面積1877萬平米，貨值超過3250億元，其中90%以上位于粵港澳大灣區(qū)，已經(jīng)成為名副其實(shí)的大灣區(qū)城市更新領(lǐng)跑者。

值得關(guān)注的是，城市更新歷來都是孵化周期長，不確定性強(qiáng)，讓很多開發(fā)商深陷其中無法自拔。但龍光地產(chǎn)的城市更新項(xiàng)目中，有2600億元貨值布局在深圳、惠州、東莞、珠海等可自主改造的城市，占比達(dá)80%，這意味著公司的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化能力較強(qiáng)。

實(shí)際上，龍光地產(chǎn)城市更新業(yè)務(wù)已有良好業(yè)績記錄。2018年，該公司成功孵化了珠海玖龍匯和佛山綠島湖項(xiàng)目后，貨值僅200億元。2019年，龍光地產(chǎn)預(yù)計(jì)還將成功孵化深圳蛇口自貿(mào)區(qū)、惠州大亞灣和深圳僑城東3個(gè)項(xiàng)目，貨值超700億元，價(jià)值頗為可觀。

公司管理層在業(yè)績會上直言：“城市更新項(xiàng)目是粵港澳大灣區(qū)的獨(dú)特機(jī)遇，也是龍光地產(chǎn)補(bǔ)充土儲的重要來源。公司深耕大灣區(qū)17年，熟悉每個(gè)城市的土地規(guī)劃、城市更新政策及區(qū)域價(jià)值判斷，在參與城市更新方面擁有信息、品牌、渠道、資源等多種先發(fā)優(yōu)勢和主場優(yōu)勢。”

按照計(jì)劃，龍光地產(chǎn)未來每年孵化城市更新項(xiàng)目貨值不低于300億元，每年利潤貢獻(xiàn)占公司核心利潤10%至20%。

值得注意的是，該公司土地儲備的成本較低，城市更新項(xiàng)目土地成本占售價(jià)不到25%，將有力支撐銷售和利潤的長期穩(wěn)健增長。

城市更新項(xiàng)目投資少，價(jià)值高，盈利可見性清晰，2019年上半年，城市更新業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)核心利潤約18億元，已經(jīng)成為龍光地產(chǎn)業(yè)績增長的新引擎。

根據(jù)公告顯示，2019年上半年，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入270.2億元，同比增長78.3%；毛利潤93.9億元，同比增長67.4%；凈利潤52.9億元，同比增長39.4%；公司擁有人應(yīng)占凈利潤51.28億元，同比增長49.4%；核心利潤46.7億元，同比增長59%；公司擁有人應(yīng)占核心利潤45.1億元，同比增長70.2%，核心利潤在同等銷售規(guī)模房企中繼續(xù)遙遙領(lǐng)先。

期內(nèi)，龍光地產(chǎn)毛利率34.8%，較去年的33.7%進(jìn)一步提升；核心利潤率17.3%，連續(xù)多年穩(wěn)居上市房企前列，彰顯出公司已建立了跨越周期的、持續(xù)性的價(jià)值創(chuàng)造能力。

多家國內(nèi)外投行認(rèn)為，龍光地產(chǎn)未來幾年銷售和利潤的高確定性，已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。從銷售來看，按照2019年實(shí)現(xiàn)900億元銷售額、未來每年增長20%的推算，即便是不再補(bǔ)充新的土儲資源，龍光地產(chǎn)現(xiàn)有的7520億元土儲貨值，可以足夠完全覆蓋公司5-6年的銷售增長需求。

從利潤來看，國信證券研究報(bào)告認(rèn)為，已確權(quán)土儲加上鎖定的舊改項(xiàng)目，龍光地產(chǎn)總可售資源約7520億元，以約20%的凈利率計(jì)算，這些貨值將為公司帶來約1500億元的利潤，支持未來盈利穩(wěn)健增長。

中金公司也認(rèn)為，除了已落地的土儲外，城市更新項(xiàng)目已經(jīng)成為龍光的第二增長引擎，公司可以通過參與土地一級開發(fā)獲取額外收益，“我們認(rèn)為，市場低估了龍光地產(chǎn)一級土地開發(fā)的潛在盈利”，公司價(jià)值面臨重估。

(本文不作為投資建議具體以公司公告為準(zhǔn))