每經記者｜黃小聰    每經編輯｜葉峰    

今日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，同時，在附件中還進一步發(fā)布了《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》。

記者注意到，其中提到了試點所包含的9大主要行業(yè)，比如交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施等。另外，對于基礎設施項目還提出了多項要求，比如運營時間原則上不低于3年，3年凈現金分派率原則上不低于4%等。

關于基礎設施REITs的五大項通知

7月2日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》中對基礎設施領域不動產投資信托基金（以下簡稱基礎設施REITs）試點工作，做了五大項通知和十四小項說明。

其一，要不斷深化認識，加強支持引導。其中提到了要采取多種方式加強政策解讀，總結推廣典型經驗，宣傳推介成功案例，推動有關方面充分認識基礎設施REITs的重要意義和積極作用。組織開展多種類型的業(yè)務培訓，幫助有關部門、地方政府、原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、中介機構等，掌握和了解與基礎設施REITs相關的政策法規(guī)、管理要求，進一步熟悉基礎設施REITs的操作規(guī)則，不斷提升參與試點的意愿和能力。

其二，要加強項目管理和協(xié)調服務，其中提到了要加強項目儲備管理。及時梳理匯總本地區(qū)基礎設施REITs試點項目，將符合條件的項目分類納入全國基礎設施REITs試點項目庫，做到應入盡入，未納入項目庫的項目不得申報參與試點。督促有關方面適時更新項目信息，動態(tài)掌握入庫項目進展，及時剔除不符合要求的項目，切實保障入庫項目質量。

其三，嚴把項目質量關。其中提到了要規(guī)范編制申報材料、切實保障項目質量、提高申報工作效率等，項目申報材料應真實、完整、有效，不得存在虛假記載、誤導性陳述、重大遺漏等情況。堅持標準、寧缺毋濫，認真把關申報項目質量，成熟一個、申報一個。不符合試點條件和要求的項目不得申報。如相關省級發(fā)展改革委向我委申報明顯不符合要求且情況比較嚴重的項目，發(fā)改委一定時間內將不再受理該省級發(fā)展改革委項目申報。

其四，促進基礎設施REITs長期健康發(fā)展。其中提到了要引導回收資金用于新項目建設、促進存續(xù)項目穩(wěn)定運營、加強投融資機制創(chuàng)新。在引導回收資金用于新項目建設中，要加強跟蹤服務，對回收資金擬投入的新項目，協(xié)調加快前期工作和開工建設進度，盡快形成實物工作量；在引導運營管理機構依法合規(guī)運營上，要處理好基礎設施項目公益性和商業(yè)性關系，切實保障公共利益，防范化解潛在風險；在加強投融資機制創(chuàng)新方面，鼓勵重點領域項目原始權益人用好基礎設施REITs模式，開展投融資創(chuàng)新，打通投資合理退出渠道。

其五，要加強部門協(xié)作和政策落實，嚴格落實40號文，以及國家發(fā)展改革委、中國證監(jiān)會相關工作要求，確保試點工作穩(wěn)妥推進。不得出臺不符合40號文等精神的配套文件，不得違反40號文等明確的規(guī)則、規(guī)范、條件和程序推薦項目。對向不符合40號文等精神的項目提供發(fā)行基礎設施REITs相關服務的中介機構，及時進行提醒和約談。

3年凈現金分派率原則上不低于4%

在《通知》發(fā)布的同時，附件中還進一步發(fā)布了《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》（以下簡稱《要求》）。

記者注意到，在《要求》中，對于申報項目做了很多細化的要求，比如在試點行業(yè)方面，主要列了九大類。分別包括了交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態(tài)環(huán)保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區(qū)基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房以及探索在其他基礎設施領域開展試點，比如供水、發(fā)電等功能的水利設施，自然文化遺產、國家AAAAA 級旅游景區(qū)等。

值得一提的是，酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產項目不屬于試點范圍。項目土地用途原則上應為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數配套設施用地除外。

此外，在項目的具體要求上，除了要求項目權屬清晰、資產范圍明確、具有可轉讓性等，還具體列明了項目的運營時間、現金分派率等。

具體來看，項目運營時間原則上不低于3年，項目現金流投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正，項目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個現金流提供方，預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%。

而在項目的資產規(guī)模方面，要求首次發(fā)行基礎設施REITs的項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元，發(fā)起人（原始權益人）具有較強擴募能力，以控股或相對控股方式持有、按有關規(guī)定可發(fā)行基礎設施REITs的各類資產規(guī)模（如高速公路通車里程、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎設施REITs資產規(guī)模的2倍。

另外，還要求發(fā)起人（原始權益人）、項目公司、基金管理人、資產支持證券管理人、基礎設施運營管理機構近3年在投資建設、生產運營、金融監(jiān)管、市場監(jiān)管、稅務等方面無重大違法違規(guī)記錄。項目運營期間未出現安全、質量、環(huán)保等方面的重大問題或重大合同糾紛。

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