每經(jīng)記者｜甄素靜    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

今天（12月3日），深圳中洲濱海華府一期的尾盤現(xiàn)房進入公測選房階段。

中洲濱海華府是福田區(qū)上沙村舊改項目，位于濱河大道與上沙椰樹路交匯處。現(xiàn)售房源是中洲濱海華府一期此前剩余未售住宅，共120套，建筑面積約為88-165平方米，毛坯交付。

而恰是這120套未售尾盤，167個準購房者的入局，讓早期買入的同一社區(qū)業(yè)主更加焦慮。他們一邊密切關注自己小區(qū)的尾盤銷售情況，一邊積極奔走向各方表達“未辦房產證和虛假宣傳”的苦楚。

這也是中洲近一年來第二次在深圳因售房引發(fā)市場強烈關注。

矛盾起于延期交房

梁飛是早期購入中洲濱海華府的業(yè)主之一。談起購房和交涉經(jīng)歷，梁飛自訴有一肚子苦水，購房3年、交付1年仍未能取證，無法落戶、子女無法上學；車位涉嫌虛假、物業(yè)管理混亂等等。

中洲濱海華府的開發(fā)商為深圳市匯海置業(yè)有限公司，成立時間為2009年，法定代表人為賈帥，經(jīng)營范圍包括在合法取得使用權的土地上從事開發(fā)經(jīng)營；國內貿易；投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；自有物業(yè)租賃等。通過啟信寶查詢，深圳市中洲城市開發(fā)有限公司和深圳市中洲科技分別持股95%和5%。

據(jù)悉，中洲濱海華府在2018年10月拿到了預售許可證，隨后就發(fā)布了公開銷售方案，并于2018年10月16日在中洲灣體驗中心公開選房。彼時，項目住宅備案為均價88990元/平方米，公寓備案價格均價84963元/平方米，購房者認購住宅時需要繳納200萬元認購定金。

梁飛等業(yè)主最早與開發(fā)商的矛盾起于延期交付，此后蔓延至房產證辦理和物業(yè)管理等。梁飛說，按照合同，開發(fā)商應該2020年4月30日前交房，但2020年4月及7月開發(fā)商向購房者郵寄《關于中洲濱海華府一期項目順延交房的通知》，分別將交房日期延期到當年6月底、7月底，最終于2020年8月8日交房。

但讓業(yè)主們不能接受的是，“開發(fā)商兩次在通知購房者延期交付時，均未提供任何相關證明，只有延期再延期的通知書。”后經(jīng)部分業(yè)主現(xiàn)場溝通協(xié)調，開發(fā)商賠償了8天延期交房違約金，每戶根據(jù)購房金額賠償8000-10000元不等。而業(yè)主們認為，開發(fā)商實際延期交房時間為100天。

關于逾期交房的問題，華商律師事務所律師周爭鋒表示，疫情屬于不可抗力因素，因此開發(fā)商逾期交房有合適的理由。但這個不可抗力可以合理的逾期，究竟是40天還是60天，司法實踐中爭論不一。

至今未辦下房產證

此后是房產交付后的產證辦理沖突，梁飛認為，開發(fā)商將不平等條款嵌入補充協(xié)議中蒙騙購房者簽字，損害購房者知情權及利益。

開發(fā)商與業(yè)主簽署的主合同第二十一條【辦證義務】中約定：“出賣人應在將本房地產交付給買受人之日起240日內為買受人辦理并取得《房地產證》。”

但《補充協(xié)議》中將主合同約定的240日辦證時間，修改為了“本合同約定的交付截至日起450天內辦妥初始登記并將相關資料提交給政府主管部門或貸款銀行后即視為履行了辦證義務。”

“整個《補充協(xié)議》幾乎就是對主合同中開發(fā)商所應承擔的責任進行修改、顛覆、免責。”梁飛認為，將開具發(fā)票時間、房屋交付時間、房屋保修與驗收等核心條款進行了與主合同截然不同的修改，并強行加入購房者同意給開發(fā)商90日交房寬限期等霸王條款。

根據(jù)另一名業(yè)主張陽的說法，開盤時購房者進場后銷售人員不斷催促盡快確認選房，購房者在簽署合同環(huán)節(jié)同樣被催促，厚厚一摞合同，購房者需不停地簽字。當購房者問及合同內容是否有不利于購房者的條款，中洲地產銷售人員答復，所簽合同是通用合同，所有買房人都簽了，不會有問題。整個簽署過程中沒有任何解釋說明或提請注意。

“并且2020年8月部分業(yè)主對延遲交房事項進行協(xié)商時，中洲的工作人員還曾承諾辦證時間是240天。”

周爭鋒表示，依照民法典第四百九十六條，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

但中洲方面的說法是，預售合同正文與住建局所提供的標準版本內容一致，預售時現(xiàn)場對房屋預售合同（含附件）也予以了公示，客戶簽署時也已閱讀并知悉合同內容，不存在未盡到告知提示義務。

對于一期業(yè)主不動產權證辦理的后續(xù)具體安排，中洲方面告訴記者，已按合同約定于2021年10月28日寄發(fā)《中洲濱海華府一期項目辦理〈不動產權證書〉通知》，并于2021年10月30日開始至2021年11月13日現(xiàn)場（項目負一樓商業(yè)）集中與業(yè)主簽署不動產權證書辦理的相關資料，資料齊全后，采取業(yè)主自行辦理、按揭銀行代辦（按揭銀行要求）、我司代辦的方式辦理。由該公司代辦的不動產權證書已完成不動產權中心轉移登記報文工作，業(yè)主繳付稅費后可陸續(xù)領取。

車位虛假宣傳？

除了未能辦理房產證影響落戶和子女上學外，讓梁飛等業(yè)主困擾的還有小區(qū)車位和安全管理等方面問題。

梁飛告訴記者，購置房屋時開發(fā)商承諾“住宅停車場只允許住宅業(yè)主停車，公寓和商業(yè)的車輛無法進入，保證至少會有1：1配比，且可以打通一期與二期停車場共用。”

而據(jù)他們了解，現(xiàn)小區(qū)內小區(qū)配備停車位不足430個，無法做到當初所承諾的1：1，而B棟公寓經(jīng)營性酒店客戶可隨意進出小區(qū)，讓車位數(shù)量更加緊缺。

對于當時開發(fā)商對車位的承諾和文件，梁飛表示，“當時確實是銷售人員口頭說的，沒有書面（資料）”。

對于業(yè)主質疑的合同和車位虛假宣傳問題，深圳市福田區(qū)住房和建設局此前曾回復表示，關于合同問題，相關爭議建議通過司法途徑進行裁判；關于小區(qū)車位規(guī)劃問題，需咨詢福田區(qū)城市更新和土地整備局。

中洲方面回應《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，業(yè)主所關心的項目車位配比及管理問題，我司嚴格按照政府相關規(guī)范標準進行規(guī)劃報建，并按要求對車位數(shù)量在銷售現(xiàn)場及買賣合同中進行體現(xiàn)，車位將由全體業(yè)主共同使用，物業(yè)公司后續(xù)也將會通過合理規(guī)劃與管理要求來滿足業(yè)主們的停車需求。

（應受訪者要求，文中為化名）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500643987