每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

相較往年，2021年大宗交易市場一個明顯特征就是，成交量價同比大增，市場熱度持續(xù)攀升，但單筆交易金額在走低。

與此同時，近期有流動性危機房企的資產包出售情況也備受業(yè)內關注。

易居集團CAIC（資管信息咨詢服務平臺）事業(yè)部研究總監(jiān)李然表示，2021年房企大宗交易占比有4成，主要是辦公。出險企業(yè)持有的辦公、園區(qū)類項目是不多的，但比較優(yōu)質，在流動性危機短期難化解情況下，今后不排除將優(yōu)質園區(qū)、辦公擺上架出售的可能，至于議價空間還要參考市場原則。

“整體來看，2022年大宗市場的交易規(guī)模不會超過2019年同期，2019年是近5年交易額的新高，市場交易額超3500億元。”

總成交額同比上升65.9%

據克而瑞資管統(tǒng)計，2021年全年內地32城大宗物業(yè)成交總額3326億元，同比上升65.9%，平均單筆12.7億元，成交宗數同比上升80%。

在克而瑞的統(tǒng)計口徑內，大宗交易指大陸地區(qū)地產行業(yè)單筆成交額超1億元人民幣的商業(yè)地產交易，含在建項目交易，但不含純土地、住宅交易。其中，多城市關聯資產包成交占比29%，一線城市成交額占比逾58%，為內地大宗成交主力。

分城市來看，各城市表現出鮮明的區(qū)域發(fā)展特征。如北京、上海仍以辦公為主力成交業(yè)態(tài)，成交規(guī)模均在6成左右；上海更受新經濟資產投資青睞，單年數據中心成交額超百億元；深圳綜合體業(yè)態(tài)成交占比大幅提升，超過辦公；而廣州則成為全年優(yōu)質物流園成交額最高的城市。

從投資端來看，內資繼續(xù)占主導地位，TMT、生物醫(yī)藥及實業(yè)類企業(yè)為年內主要自用買家；投資型交易占比擴大，交易趨勢向成熟的明星項目集中，交易風格更趨穩(wěn)健保守，資本市場優(yōu)質頭部企業(yè)之間的交易開始逐漸形成閉環(huán)。

值得注意的是，上海大宗成交的主力仍為寫字樓和辦公，近兩年均保持在500億元人民幣規(guī)模以上，數據中心成為2021年同比增長最多的業(yè)態(tài)。2021年6月，普洛斯斥資60億元以股權收購形式獲得世紀華通所持有的騰訊長三角人工智能中心50.1%股權，刷新國內當前最大單筆數據中心的成交紀錄。

廣州的優(yōu)質物流倉儲園區(qū)大宗成交占比遙遙領先其他一線城市，其中黑石集團分兩次共收購，獲得廣州國際機場富力綜合物流園項目。

2021年綜合體超過傳統(tǒng)辦公業(yè)態(tài)，成為深圳的大宗成交主力，成交額占比超5成，險資為主要投資方，而傳統(tǒng)寫字樓仍以企業(yè)自用需求為主導，李寧、喬丹體育和深圳高速購置樓宇作為總部辦公，2020年的總部經濟效應仍在延續(xù)。

“零售商業(yè)作為房企重要的第二曲線，正迎來新的發(fā)展機遇。”克而瑞資管認為，發(fā)展零售商業(yè)已是房企“雙輪驅動”的必然選擇，在辦公資產證券化的發(fā)展下，整體市值再次上一個臺階，未來發(fā)展空間巨大。

單筆成交金額下降

2021年大宗交易市場相較往年的明顯特征是，單筆成交金額在下降，且自用型買家比例上升，多宗小額交易撐起市場的大壁江山。

內地32個城市中，克爾瑞資管統(tǒng)計的總成交額、總成交單數、單筆成交額這三個維度中，前兩者均為同比增長，交易頻率提升明顯，年度達261筆，但單筆成交額出現下降。

以深圳為例，寫字樓及研發(fā)辦公的交易金額連年下降，戴德梁行統(tǒng)計顯示，2021年交易金額為140億元，同比減少34.9%，但宗數占比仍居第一。綜合體交易量大大提升，總交易金額達到113.5億元，占比35.6%，較2020年上升31.0個百分點，數據中心、長租公寓、康養(yǎng)醫(yī)療等另類資產逐漸成為市場投資新方向。

戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管陳俊儒表示，2021年深圳大宗交易從成交規(guī)?？?，較小規(guī)模的交易成為主流，單宗交易額10億元以內的占總宗數的80.5%?？傮w而言，市場氛圍仍偏謹慎，在價格下行背景下，大宗物業(yè)交易漸趨買方市場。

2021年市場投資需求下降明顯，個人投資也逐漸退出市場。據戴德梁行觀察，2021年自用買家的交易宗數占比更重，顯見活躍的總部自用需求仍然是傳統(tǒng)主力。其中，自用型買家以實業(yè)類企業(yè)和信息技術企業(yè)為主，而投資型買家當中，國企和保險機構則主導了年內的較大規(guī)模交易。

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬表示，受新增供應持續(xù)高位及宏觀政策調整對部分開發(fā)商資金流轉的影響，預計未來一年市場整體出售的寫字樓項目會增加。而隨著市場上可售物業(yè)增多，預計寫字樓成交價格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內的購買需求。

出險房企資產包議價空間增大

2021年，不少房企為自救，選擇出售企業(yè)物業(yè)，斷臂求生。梳理各機構近期發(fā)布的報告可以看到，從資產端看，目前房企交易更多的為非核心資產，部分房企仍存觀望情緒，參與房企大宗交易的多名業(yè)內人士也表示，去年的大宗交易里，資產包里寫字樓等現階段并不易快速出售的資產占比較高，其次是還處在初級階段的城市更新項目。

克而瑞資管認為，企業(yè)最優(yōu)質資產屬于交易談判中的核心籌碼，輕易出售可能會引發(fā)蝴蝶效應帶來系統(tǒng)性風險。此外，在當前市場整體環(huán)境下資產溢價較低，也是房企審慎出手核心優(yōu)質資產的原因之一。該環(huán)境下，大幅降價出售難以匹配其相應價值，房企將非核心資產變現，仍是未來一段時期的趨勢。

陳俊儒表示，從參與的大宗交易案例可以看出，出險房企多是將寫字樓等資產打包放入其中，但眼下并不易出售，前來接洽的金融投資公司或同行，一般會在出險企業(yè)對外報價的基礎上大壓價，議價空間也明顯增大。

那么，2022年全國大宗交易情況如何？

“公募REITs的發(fā)行將引導大宗物業(yè)交易市場向更成熟階段邁進。”陳俊儒認為，貨幣寬松政策帶動實業(yè)類企業(yè)融資渠道順暢，特別是發(fā)展向好的物流、生物、醫(yī)藥等企業(yè)，或有機會購置自用型物業(yè)；而城市更新政策的日趨完善及產業(yè)監(jiān)管要求更嚴苛，舊改項目利潤進一步降低，工改工方向的舊廠房逐漸式微，市場價格將持續(xù)下行。

封面圖片來源：攝圖網-500450702