每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

即便規(guī)模擴(kuò)張已不再是物業(yè)企業(yè)的頭等大事，但頭部效應(yīng)愈加明顯的趨勢(shì)仍然在繼續(xù)。

2021年，在管面積突破1億平方米的上市物業(yè)企業(yè)已增至16家。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2021年TOP10物業(yè)企業(yè)管理面積均值達(dá)3.55億平方米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的6.2倍，市場(chǎng)份額提升至12.84%，頭部效應(yīng)凸顯。

近幾年，物業(yè)行業(yè)頻繁的收并購(gòu)以及“大魚吃大魚”現(xiàn)象的出現(xiàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了頭部物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)份額。在房企母公司增速大幅放緩的當(dāng)下，物業(yè)企業(yè)亦在加速發(fā)展獨(dú)立第三方拓展能力，開拓新市場(chǎng)，以增強(qiáng)獨(dú)立性，擺脫母公司依賴。

而隨著資本市場(chǎng)和并購(gòu)市場(chǎng)回歸理性，物業(yè)企業(yè)今年特別強(qiáng)調(diào)在收并購(gòu)擴(kuò)張上的謹(jǐn)慎及聚焦性。換言之，不同物業(yè)企業(yè)對(duì)規(guī)模擴(kuò)張產(chǎn)生了不同側(cè)重點(diǎn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)坪效的重視度已超過(guò)規(guī)模本身。

在管面積頭部效應(yīng)明顯加劇

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)管理面積達(dá)到5692.98萬(wàn)平方米，同比增速達(dá)16.69%；合約管理面積增至7683.63萬(wàn)平方米，高出管理面積近2000萬(wàn)平方米，奠定了未來(lái)增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。市場(chǎng)份額方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市占率上升至52.31%，較上年增長(zhǎng)2.60個(gè)百分點(diǎn)。

其中，TOP10物業(yè)企業(yè)管理面積均值達(dá)3.55億平方米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的6.2倍，市場(chǎng)份額提升至12.84%。從增速方面看，TOP10企業(yè)在如此高基數(shù)的基礎(chǔ)上仍然實(shí)現(xiàn)了34.23%的同比增速，高出百?gòu)?qiáng)企業(yè)同比增速17.54個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉開與百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體的差距。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

具體到企業(yè)來(lái)看，2021年雅生活在管面積為4.89億平方米，同比上漲30.4%（未經(jīng)審核）；保利物業(yè)在管面積約4.65億平方米，同比增長(zhǎng)22.41%；合景悠活在管面積為2.06億平方米，同比增長(zhǎng)395%。

總體來(lái)看，去年上市物業(yè)公司已有16家在管面積突破1億平方米，其中2021年首次突破1億平方米在管面積的是合景悠活、新大正、時(shí)代鄰里。除此之外，正在IPO途中的萬(wàn)物云和龍湖智創(chuàng)生活的在管面積分別為7.85億平方米和2.64億平方米。

“在近幾年的發(fā)展中，上市物企在市場(chǎng)并購(gòu)、擴(kuò)張上的動(dòng)作，導(dǎo)致市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大。”4月27日，第一太平戴維斯華南區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事何振宇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，大量的物業(yè)企業(yè)為了能夠達(dá)到經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理板塊，會(huì)不斷通過(guò)多種服務(wù)模式不斷擴(kuò)張，增加管理項(xiàng)目與管理面積，以達(dá)到增加營(yíng)業(yè)收入的目的。未來(lái)，物企在管面積的繼續(xù)擴(kuò)張也是必然趨勢(shì)。

值得注意的是，2021年部分物業(yè)企業(yè)在管面積之所以能實(shí)現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，一方面是大規(guī)模的收并購(gòu)所致，另一方面則是因?yàn)樵诩哟蟮谌酵馔亓Χ取?/p>

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

在收并購(gòu)方面，作為2021年的“并購(gòu)?fù)?rdquo;，碧桂園服務(wù)的合同管理面積達(dá)到了15.2億平方米（包含“三供一業(yè)”），新增6.2億平方米；合景悠活則因?yàn)椴①?gòu)了雪松智聯(lián)、上海申勤等物業(yè)公司，在管面積實(shí)現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)；今年年初，華潤(rùn)萬(wàn)象生活先后收購(gòu)了禹洲物業(yè)、中南服務(wù)，新增在管面積7248萬(wàn)平方米。

何振宇認(rèn)為，2022年的物業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)仍會(huì)保持一定的趨勢(shì)。因?yàn)樾袠I(yè)的市場(chǎng)格局仍較為分散且競(jìng)爭(zhēng)較大，擴(kuò)規(guī)模、提高市場(chǎng)占有率仍是物企重要的訴求之一。房地產(chǎn)行業(yè)變局加速了物業(yè)企業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的入市，并購(gòu)標(biāo)的從中小型物企、獨(dú)立第三方物企向地產(chǎn)旗下物企、頭部企業(yè)、上市企業(yè)、擬上市物企演變，物管行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變也標(biāo)志著行業(yè)逐漸邁向理性和成熟。

第三方外拓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化

2021年可以稱得上是近幾年物業(yè)行業(yè)的收并購(gòu)大年。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)新增管理面積中超過(guò)半數(shù)來(lái)源于第三方項(xiàng)目，并購(gòu)為首要驅(qū)動(dòng)力。地產(chǎn)變局加速百?gòu)?qiáng)企業(yè)并購(gòu)節(jié)奏，并購(gòu)擴(kuò)張迎來(lái)戰(zhàn)略機(jī)遇期。百?gòu)?qiáng)企業(yè)共發(fā)生超百宗并購(gòu)案例，交易金額近400億元，涉及約10億平方米管理面積，創(chuàng)歷史新高。

不過(guò)，進(jìn)入2022年，物業(yè)行業(yè)的收并購(gòu)風(fēng)向似乎有所轉(zhuǎn)變。碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官、聯(lián)席公司秘書黃鵬在3月29日的2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，碧桂園服務(wù)大規(guī)模收并購(gòu)時(shí)間、以追求規(guī)模和合約疊加的時(shí)代應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)過(guò)去了。在今年和未來(lái)一段時(shí)間里面，將重點(diǎn)是以補(bǔ)短板（為目標(biāo)）來(lái)進(jìn)行并購(gòu)，比如在商業(yè)、商寫、生活服務(wù)等方面將進(jìn)一步加強(qiáng)。

何振宇分析認(rèn)為，隨著資本市場(chǎng)回歸理性，物業(yè)企業(yè)對(duì)于規(guī)模擴(kuò)張有了新的布局。在不少物業(yè)企業(yè)已經(jīng)在規(guī)模之外，逐漸加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)坪效的重視度。比如，規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)候物業(yè)企業(yè)更加重視區(qū)域布局和城市深耕度；在構(gòu)建服務(wù)體系、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候更重視客戶研究，重視業(yè)主滿意度；更多的企業(yè)則將品質(zhì)管理作為內(nèi)部管理的重中之重。

時(shí)代鄰里執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理周銳在4月1日舉行的2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上指出，隨著去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，物業(yè)管理行業(yè)獲得了很多收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，資本方面慢慢回歸了價(jià)值，時(shí)代鄰里的態(tài)度會(huì)更加審慎。“我們認(rèn)為，低成本高質(zhì)量的擴(kuò)張是一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之道，除了收并購(gòu)方式外，我們同步關(guān)注自身拓展能力的打造和建設(shè)。”

收并購(gòu)只是一時(shí)之道，在房企母公司增速大幅放緩的當(dāng)下，物業(yè)企業(yè)亦在加速發(fā)展獨(dú)立第三方拓展能力，開拓新市場(chǎng)，以增強(qiáng)獨(dú)立性，擺脫母公司依賴。在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上，多家物業(yè)企業(yè)高管都表示“未來(lái)將以自主拓展為主，收并購(gòu)為輔”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，50家物企中有32家公布了第三方拓展數(shù)據(jù)，2021年32家物企第三方在管面積占比由49%提升至59.9%，擴(kuò)大了10.86個(gè)百分點(diǎn)。

碧桂園服務(wù)2021年年內(nèi)新增第三方品牌外拓合約管理面積約為8400萬(wàn)平方米，雅生活第三方外拓新增合約面積近7000萬(wàn)平方米（不含收并購(gòu)）；合景悠活全年第三方外拓近2000萬(wàn)平方米。時(shí)代鄰里則提出，2022年目標(biāo)要做到2500萬(wàn)平方米的第三方拓展增長(zhǎng)。

“在第三方外拓中要注重要點(diǎn)，解決痛點(diǎn)，這是一個(gè)關(guān)乎物企在商業(yè)拓展上的重點(diǎn)問(wèn)題，從客戶需求出發(fā)，才是在市場(chǎng)立足的根本。”何振宇告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，物業(yè)企業(yè)開拓市場(chǎng)上的難點(diǎn)是新入市的房地產(chǎn)項(xiàng)目減少和減緩，而行業(yè)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)卻在不斷加劇，利潤(rùn)不斷壓縮。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院表示，隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，物企第三方項(xiàng)目占比提升，競(jìng)標(biāo)過(guò)程中物業(yè)企業(yè)會(huì)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出小幅調(diào)整，一定程度上使第三方項(xiàng)目利潤(rùn)略低于母公司交付。

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