每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今年深圳樓市“小陽(yáng)春”，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)尤其亮眼。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，3月份，深圳新建住宅成交2926套，環(huán)比增長(zhǎng)75.6%，同比增長(zhǎng)30.3%；二手房錄得7703套，環(huán)比增長(zhǎng)58.6%，同比增長(zhǎng)48.2%，這一交易量接近8000套的“繁榮線”水平。

“深圳現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入典型的存量市場(chǎng)，月度二手房成交基本穩(wěn)定在新房的2至3倍。最為核心的一個(gè)原因就在于，目前深圳二手房?jī)r(jià)格經(jīng)歷前期的調(diào)整，性價(jià)比已足夠高。”深圳房產(chǎn)中介小彭4月8日上午通過(guò)電話告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）。

值得注意的是，隨著深圳新房市場(chǎng)整體供應(yīng)放緩，庫(kù)存量也不斷走低。據(jù)深圳中原研究院數(shù)據(jù)，截至3月末，深圳新房庫(kù)存量為278.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.5%。這也是時(shí)隔33個(gè)月，深圳新房庫(kù)存量再度回落至300萬(wàn)平方米以下。

新房成交回升，庫(kù)存降至新低

經(jīng)歷了春節(jié)期間的成交低谷后，深圳新房成交出現(xiàn)回升。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月深圳全市預(yù)售新房共成交3079套，環(huán)比增長(zhǎng)54.6%，同比增長(zhǎng)9.3%。其中住宅成交2926套，環(huán)比增長(zhǎng)75.6%，同比增長(zhǎng)30.3%。“春節(jié)假期后，新房市場(chǎng)也有明顯回溫，但因認(rèn)購(gòu)后需走按揭等流程，數(shù)據(jù)存在一定滯后，后期新房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)會(huì)陸續(xù)體現(xiàn)出來(lái)。”

另?yè)?jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳全市新建商品住宅、二手住宅合計(jì)成交超2.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)67.7%。

每經(jīng)記者對(duì)比過(guò)去6年深圳新建住宅每年3月份的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其中2021年3月成交最高，達(dá)5305套；其余5年的3月成交套數(shù)基本穩(wěn)定在3000套左右。

從近一年深圳新建住宅的成交數(shù)據(jù)看，在去年9月創(chuàng)下1686套的成交新低后，月度成交量不斷回暖。去年11月—今年1月，深圳新建住宅成交分別為4153套、8076套、6769套和3969套。今年2月，受春節(jié)假期影響，深圳新建住宅成交量降至1666套，3月成交量大幅回升。

值得一提的是，由于近兩年深圳在土地供應(yīng)上有所放緩，整體上采用“嚴(yán)控增量”策略，使得新房庫(kù)存量不斷走低。深圳規(guī)劃與自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年深圳出讓居住用地面積為86.2萬(wàn)平方米，較高峰期的2022年下降49%；2024年出讓宅地宗數(shù)5宗，而2021年出讓的宅地宗數(shù)達(dá)38宗。

一方面土地供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，另一方面新房的去化相對(duì)穩(wěn)定，使得深圳新房的庫(kù)存快速去化。深圳中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月末，深圳新房庫(kù)存量為278.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.5%，這也是深圳新房庫(kù)存時(shí)隔33個(gè)月后再度回落至300萬(wàn)平方米以下。

另?yè)?jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，今年一季度深圳熱銷新盤包括珈譽(yù)府未來(lái)花園、觀山海家園、環(huán)灣名苑、迎璽花園、御湖境花園、靜安府、望辰府和紫樾潤(rùn)府等，涉及寶安、南山、福田、龍華、光明、龍崗、鹽田和坪山等區(qū)域。

“事實(shí)上，深圳樓市的成交回暖整體上算是9·29新政的延續(xù)。據(jù)我們觀察，目前深圳新房成交雖然從去年底開(kāi)始有所下滑，但整體上仍然維持在一個(gè)相對(duì)高位的水平。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹通過(guò)微信告訴每經(jīng)記者，深圳新房整體成交量相比二手房還有顯著差距，一個(gè)較為重要的原因是當(dāng)前新房源入市量不高，暫未形成規(guī)模效應(yīng)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析稱，進(jìn)入4月，深圳將陸續(xù)有按新規(guī)設(shè)計(jì)的新房項(xiàng)目入市，這些新房在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和居住品質(zhì)上更具優(yōu)勢(shì)，也將會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)需求。此外，結(jié)合政策支持層面分析，當(dāng)前政策支持面持續(xù)發(fā)力，如深圳近期推出的公積金新政舉措。

4月10日上午，第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿現(xiàn)場(chǎng)接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，深圳樓市已呈現(xiàn)出明顯的“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)。目前考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商做“好產(chǎn)品”的能力，也就是所謂“核心城市的核心產(chǎn)品”。在深圳市場(chǎng)，如中信東角頭、華潤(rùn)&中海后海項(xiàng)目等，在業(yè)內(nèi)都保持著較大關(guān)注，如果年內(nèi)有3至5個(gè)類似核心樓盤推出，成交額還會(huì)有顯著提升。

二手房成交接近“繁榮線”

深圳二手房成交量繼續(xù)穩(wěn)定上升。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月深圳全市二手房錄得7703套，環(huán)比增長(zhǎng)58.6%，同比增長(zhǎng)48.2%。這一交易量遠(yuǎn)超深圳5000套的“榮枯線”，接近8000套的“繁榮線”水平。

注：在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，一般認(rèn)為二手房月成交量5000套為“榮枯線”。當(dāng)成交量高于此水平時(shí)，市場(chǎng)相對(duì)活躍，交易較為旺盛，市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮景象；反之，市場(chǎng)則相對(duì)冷清。而“繁榮線”通常以月成交量8000套為標(biāo)準(zhǔn)。若二手房月成交量能達(dá)到或超過(guò)8000套，意味著市場(chǎng)需求旺盛，交易活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮狀態(tài)。

每經(jīng)記者注意到，雖然深圳整體的二手房成交趨于活躍，但整體價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月穩(wěn)定在6.3萬(wàn)—6.4萬(wàn)元/平方米。截至3月末，深圳二手房成交均價(jià)為6.36萬(wàn)元/平方米，環(huán)比小幅下降0.8%。

“現(xiàn)在深圳二手房市場(chǎng)有個(gè)比較有趣的現(xiàn)象，一方面由于掛牌量不斷增加，市場(chǎng)上總會(huì)有些二手房業(yè)主因?yàn)槭袌?chǎng)政策、資金周轉(zhuǎn)等原因急于出售，價(jià)格壓得比較低。而每當(dāng)市場(chǎng)上有筍盤（指性價(jià)比高、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的房源）出現(xiàn)，基本就能成交。”位于羅湖的房產(chǎn)中介小謝通過(guò)電話向每經(jīng)記者表示。

每經(jīng)記者注意到，小謝此前曾帶每經(jīng)記者看過(guò)羅湖區(qū)百仕達(dá)片區(qū)翠竹苑的一套50平方米兩房一廳，該房源去年初的業(yè)主掛牌價(jià)為256萬(wàn)元，折合單價(jià)約5.12萬(wàn)元/平方米。而該小區(qū)近期曾成交一套同面積段房源，總價(jià)為238萬(wàn)元，折合單價(jià)約4.76萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)每經(jīng)記者注意到，目前翠竹苑同面積段二手房源中，很少有掛牌總價(jià)低于250萬(wàn)元的，掛牌單價(jià)也普遍高于5萬(wàn)元/平方米。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，深圳在售二手房源連續(xù)兩月上升，1—3月在售二手房源量分別為5.81萬(wàn)套、6.57萬(wàn)套和7.16萬(wàn)套。

另?yè)?jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，截至3月末，深圳二手房新增掛牌量為8786套，同比增長(zhǎng)25.8%。其中，降價(jià)房源為34266套，同比增69.7%；漲價(jià)房源為5380套，同比增48.6%。

小彭向每經(jīng)記者介紹，目前深圳二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為明顯的分化情況，每個(gè)片區(qū)配套成熟的板塊都成為二手房成交的熱門區(qū)域，比如龍華區(qū)的深圳北站、紅山、龍華中心，龍崗區(qū)的大運(yùn)、坂田、龍崗中心城等。

“目前多數(shù)城市二手房成交顯著優(yōu)于新房成交的一個(gè)重要原因在于，二手房有交付優(yōu)勢(shì)、學(xué)位優(yōu)勢(shì)，以及低總價(jià)和低單價(jià)等優(yōu)勢(shì)，契合了年輕人、新市民等剛需購(gòu)房者的需要；另一方面，2022年以來(lái)，二手住房?jī)r(jià)格持續(xù)回調(diào)，跌幅比新房大，下跌持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，也跌到了剛需可以上車的位置，加上首付比例和利率的下降，帶動(dòng)了市場(chǎng)企穩(wěn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過(guò)微信向每經(jīng)記者分析稱。

在何倩茹看來(lái)，預(yù)計(jì)很長(zhǎng)一段時(shí)間，深圳二手房市場(chǎng)都將維持主導(dǎo)地位。“如果從歷史成交情況來(lái)看，以前很長(zhǎng)一段時(shí)間也是這樣的情況，所以二手房成交占主導(dǎo)地位的情況，大概率會(huì)繼續(xù)維系。”

“4月深圳樓市行情有望延續(xù)3月的熱度。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析稱，春節(jié)后深圳二手房市場(chǎng)熱度快速回溫，2月錄得量環(huán)比增長(zhǎng)3.9%，且剛需和豪宅市場(chǎng)均有好轉(zhuǎn)；3月二手房市場(chǎng)延續(xù)了這一趨勢(shì)，周錄得量持續(xù)高位運(yùn)行。預(yù)計(jì)4月二手房市場(chǎng)將大概率繼續(xù)保持活躍狀態(tài)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝