每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜彭水萍

“五一”假期前一周（4月28日～4月30日），我國已上市公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格較前一周有所回調(diào)。截至4月30日，中證REITs（收盤）指數(shù)收于846.01點(diǎn)，環(huán)比下跌1.43%；中證REITs全收益指數(shù)收于1057.92點(diǎn)，環(huán)比下跌0.1%。各大類資產(chǎn)收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：純債>REITs>股票>轉(zhuǎn)債>黃金>原油。

在這其中，表現(xiàn)最好的是消費(fèi)REITs。據(jù)開源證券，消費(fèi)REITs單周上漲1.19%，單月累計(jì)上漲2.18%。

具體產(chǎn)品方面，全市場(chǎng)已經(jīng)上市的65只公募REITs漲跌互現(xiàn)，其中有34只REITs環(huán)比上漲。漲幅排名前三的分別是中金重慶兩江REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT 和華夏華潤商業(yè)REIT，周內(nèi)分別上漲4.99%、3.9%和2.7%。周內(nèi)跌幅最大的三只產(chǎn)品則分別為工銀蒙能清潔能源REIT、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT和國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT。

行業(yè)方面，上周中金廈門安居保租房REIT的擴(kuò)募正式啟動(dòng)，中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT也對(duì)審核問詢函進(jìn)行了答復(fù)，發(fā)行市場(chǎng)保持活躍。

二級(jí)市場(chǎng)漲跌互現(xiàn)，消費(fèi)REITs表現(xiàn)優(yōu)秀

上周，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)可謂漲跌互現(xiàn)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至4月30日，中證REITs（收盤）指數(shù)收于846.01點(diǎn)，同比上漲4.48%，環(huán)比下跌1.43%；中證REITs全收益指數(shù)收于1057.92點(diǎn)，同比上漲12.19%，環(huán)比下跌0.1%。

從項(xiàng)目屬性來看，上周產(chǎn)權(quán)類上漲0.19%，特許經(jīng)營權(quán)類下跌0.08%。據(jù)國金證券，從持有項(xiàng)目的行業(yè)類型來看，上周產(chǎn)業(yè)園區(qū)類下跌1.28%，倉儲(chǔ)物流類上漲0.34%，生態(tài)環(huán)保類上漲0.45%，高速公路類上漲0.09%，能源類下跌0.48%，保租房類上漲0.68%，消費(fèi)類上漲1.70%；周度收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：消費(fèi)類>保租房類>生態(tài)環(huán)保類>倉儲(chǔ)物流類>高速公路類>能源類>產(chǎn)業(yè)園區(qū)類。在這其中，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)秀，開源證券數(shù)據(jù)顯示消費(fèi)REITs單周上漲1.19%，單月累計(jì)上漲2.18%。

具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場(chǎng)已經(jīng)上市的65只公募REITs中有34只環(huán)比上漲，另外31只則出現(xiàn)下跌。漲幅排名前三的分別是中金重慶兩江REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT 和華夏華潤商業(yè)REIT，周內(nèi)分別上漲了4.99%、3.9%和2.7%。

流動(dòng)性方面，光大證券顯示，上周已上市的65只公募REITs成交規(guī)模為16.3億元；能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs區(qū)間日均換手率領(lǐng)先其他，周內(nèi)區(qū)間日均換手率均值為0.71%。

從單只REIT層面來看，成交規(guī)模和換手率表現(xiàn)分化。周內(nèi)成交量前三的產(chǎn)品分別是博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、南方順豐物流REIT和中金廈門安居REIT；成交額排名前三的則是南方順豐物流REIT、中金廈門安居REIT和中信建投國家電投新能源REIT。

周內(nèi)主力凈流入總額為5902萬元，市場(chǎng)交投熱情有所延續(xù)。從不同底層資產(chǎn)REITs來看，主力凈流入額前三的底層資產(chǎn)類型是能源基礎(chǔ)設(shè)施類、倉儲(chǔ)物流類和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類；從單只REIT來看，周內(nèi)主力凈流入額前三的產(chǎn)品是中航京能光伏REIT、華夏華潤商業(yè)REIT和南方順豐物流REIT。

又有產(chǎn)品啟動(dòng)擴(kuò)募，發(fā)行市場(chǎng)持續(xù)活躍

行業(yè)方面，上周也有多項(xiàng)動(dòng)態(tài)值得關(guān)注。

首先，中金廈門安居保障房REIT啟動(dòng)擴(kuò)募。上周，中金廈門安居保障房REIT項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已申報(bào)”，債券類型為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，由中金基金擔(dān)任管理人。

公開資料顯示，去年8月中金基金發(fā)布公告稱，中金廈門安居REIT在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)上將啟動(dòng)2024年第一次擴(kuò)募。公告顯示，中金廈門安居REIT本次擬購入的資產(chǎn)暫定為位于廈門市思明區(qū)的保障性租賃住房林邊公寓項(xiàng)目和位于廈門市湖里區(qū)的公共租賃住房仁和公寓項(xiàng)目。

另外，上周中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT對(duì)審核問詢函進(jìn)行了答復(fù)，估值調(diào)整比例為2.26%，調(diào)降的幅度較小，主要原因系消費(fèi)熱潮等外部環(huán)境對(duì)項(xiàng)目估值的積極影響。從關(guān)鍵參數(shù)調(diào)整來看，項(xiàng)目租賃結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化：固定租金占比從2023年的79. 2%降至2024年的57.8%。

據(jù)了解，該項(xiàng)目的底層資產(chǎn)是濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購物中心項(xiàng)目。作為濟(jì)南南部最大的單體商業(yè)項(xiàng)目，近年來該項(xiàng)目客流量、營收、利潤等核心數(shù)據(jù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，平均出租率也穩(wěn)定在95%以上。

截至4月30日，仍在交易所受理階段的REITs產(chǎn)品共有11只，處于已通過待上市狀態(tài)的REITs共有2只，發(fā)行市場(chǎng)保持活躍。

在談到公募REITs當(dāng)前的投資機(jī)會(huì)時(shí)，華泰證券指出，低利率環(huán)境，高息資產(chǎn)稀缺，固收資金明顯欠配的背景沒有改變，公募REITs 投資仍具備性價(jià)比。保租房REITs基本面也較為穩(wěn)定，可逢調(diào)整適當(dāng)增配，對(duì)于基本面走弱的倉儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園保持謹(jǐn)慎。近期市場(chǎng)調(diào)整較多，或有短期波段交易機(jī)會(huì)，中長期壓力較大的項(xiàng)目調(diào)整壓力或持續(xù)。

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