每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

在深圳南山區(qū)太子灣，耗資百億元、歷時(shí)7年打造的K11 ECOAST海濱文化藝術(shù)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱K11），于4月28日開始試運(yùn)營(yíng)。

這個(gè)承載著“大灣區(qū)文化零售新地標(biāo)”厚望的項(xiàng)目，根據(jù)招商蛇口微信公眾號(hào)披露的數(shù)據(jù)，開業(yè)首日即吸引30萬客流，“五一”假期日均客流超15萬，成為大灣區(qū)文旅新熱點(diǎn)。

注：該K11為招商蛇口和香港新世界合作項(xiàng)目。

然而，與高人氣相伴的是體驗(yàn)落差、招商爭(zhēng)議與運(yùn)營(yíng)瑕疵的集中爆發(fā)：動(dòng)線混亂、品牌“掉檔”、馬桶圈尺寸不符、設(shè)施倉促等問題引發(fā)不少網(wǎng)友吐槽，“期待越大，失望越大”的聲音不絕于耳。

5月10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探該項(xiàng)目了解到，此前被網(wǎng)友批評(píng)的馬桶圈尺寸不匹配、導(dǎo)航屏空白、衛(wèi)生死角等問題已基本解決，但業(yè)態(tài)豐富度不足、高端品牌缺位等核心爭(zhēng)議仍待破解。

每經(jīng)記者通過電話采訪從項(xiàng)目相關(guān)人士處了解到，過去一周，在看到網(wǎng)友的吐槽后，項(xiàng)目一直在進(jìn)行內(nèi)部復(fù)盤，并針對(duì)性地解決問題。我們也沒想到“五一”期間人流量會(huì)這么大，在相關(guān)人員配備、招商進(jìn)度等方面確實(shí)存在不足。

該人士回應(yīng)稱，K11并非單純的商業(yè)綜合體，整體采用的是藝術(shù)+商業(yè)模式，將通過“先聚人氣再調(diào)業(yè)態(tài)”的策略逐步優(yōu)化，并計(jì)劃于2026年推出二期。“實(shí)際上在項(xiàng)目正式開業(yè)以前，我們就通過各種藝術(shù)展吸引游客，未來幾個(gè)月還會(huì)有類似的藝術(shù)展”。

深圳太子灣K11 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

實(shí)探網(wǎng)友高頻提及的K11項(xiàng)目槽點(diǎn)

這個(gè)“五一”假期，K11成為不少網(wǎng)友的打卡點(diǎn)。

但與此同時(shí)，各種吐槽聲音也不斷，主要槽點(diǎn)包括“馬桶圈與馬桶不匹配”“商場(chǎng)優(yōu)惠碼顯示亂碼”“堵車、停車難”等。

5月10日周六下午1點(diǎn)，K11北館入口處人流量較大，北館與南館中間的連廊處以及觀景臺(tái)，還有不少游客慕名過來拍照、打卡。

每經(jīng)記者觀察到，盡管仍有部分店鋪圍擋施工，但整體運(yùn)營(yíng)秩序趨于穩(wěn)定，此前網(wǎng)友提到的“馬桶圈與馬桶不匹配”“商場(chǎng)優(yōu)惠碼顯示亂碼”等問題目前已基本得到解決。

項(xiàng)目方提供的數(shù)據(jù)顯示，K11試運(yùn)營(yíng)期間日均客流達(dá)10萬人次，周末峰值突破15萬，遠(yuǎn)超片區(qū)原有商業(yè)體水平。

有消費(fèi)者在現(xiàn)場(chǎng)向每經(jīng)記者表示：“第一次來逛，項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)較多，就是層高有點(diǎn)低，老在里面打轉(zhuǎn)，讓人有點(diǎn)壓抑。”

另外，由于對(duì)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)不熟，一家人一直在北館逛，此后在記者指引下才從北館逛到南館。

每經(jīng)記者實(shí)探了解到，K11南館與北館的裝修風(fēng)格存在顯著差異，其中南館以黃色為主基調(diào)，業(yè)態(tài)囊括親子娛樂、戶外休閑、潮流零售等；北館整體基調(diào)偏暗一點(diǎn)，業(yè)態(tài)包括藝術(shù)展覽、特色餐飲、空中禮堂等。

中午時(shí)分，部分餐飲店鋪排起了長(zhǎng)隊(duì) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

臨近中午時(shí)，費(fèi)大廚、綠茶、霸王茶姬等部分知名連鎖餐飲店鋪已排起了長(zhǎng)隊(duì)。

部分樓層店鋪還在裝修，人流量較少 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

相比之下，其他店鋪整體人流量并不算高，不少樓層還因?yàn)橛械赇佋谘b修中，令消費(fèi)者發(fā)出“并沒有那么好逛”的感慨。

除了傳統(tǒng)商超部分，K11北部與南部連廊的外側(cè)，還有一棟樓專門用來開設(shè)各種藝術(shù)展?；蛟S是因?yàn)樾枰召M(fèi)，當(dāng)日來參觀各類藝術(shù)展的游客與商場(chǎng)的高人流量形成了鮮明對(duì)比。

部分游客在與每經(jīng)記者交流時(shí)提到，“即便不購物，來海邊看展、散步也挺好”。這種“商業(yè)+藝術(shù)+自然”的復(fù)合模式，也成了K11項(xiàng)目的一大特色。

項(xiàng)目方回應(yīng)“一直在復(fù)盤和解決問題”

5月10日下午，針對(duì)目前部分網(wǎng)友對(duì)K11的吐槽和爭(zhēng)議，項(xiàng)目相關(guān)人士通過電話向每經(jīng)記者進(jìn)行了回應(yīng)。

該人士坦言，“五一”期間的30萬單日客流遠(yuǎn)超預(yù)期，暴露出籌備不足的問題。如前所述，過去一周，在看到網(wǎng)友的吐槽后，項(xiàng)目一直在進(jìn)行內(nèi)部復(fù)盤，并針對(duì)性地解決問題。

“‘五一’期間的實(shí)際到客量遠(yuǎn)超預(yù)期，導(dǎo)致清潔、安保、設(shè)施運(yùn)維壓力驟增。”她進(jìn)一步解釋，“五一”后，項(xiàng)目方成立了專門的整改群，每日對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行巡場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即整改。如今，商場(chǎng)環(huán)境已得到了顯著改善，日常運(yùn)營(yíng)趨于正常、舒適狀態(tài)。

除了硬件設(shè)施的持續(xù)優(yōu)化，項(xiàng)目方也在不斷調(diào)整商業(yè)策略。鑒于當(dāng)前商業(yè)環(huán)境的挑戰(zhàn)，項(xiàng)目采用了“先有氣場(chǎng)再有商場(chǎng)”的策略，通過前期文化藝術(shù)活動(dòng)等聚攏人氣，以此吸引更多品牌入駐，待片區(qū)相對(duì)成熟后會(huì)逐步引入高端品牌。

“我們觀察到，‘五一’期間費(fèi)大廚等餐飲品牌的高人流量，證明人氣已具備商業(yè)轉(zhuǎn)化基礎(chǔ)。”該人士透露，已經(jīng)有部分頭部品牌表達(dá)入駐意向，因此我們希望先通過各種運(yùn)營(yíng)把人流量做起來，同步再考慮招商。

“這其實(shí)也是一種正向循環(huán)，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，品牌其實(shí)也在各方權(quán)衡，相對(duì)來說會(huì)更謹(jǐn)慎。”

此外，針對(duì)部分游客反饋的“層高過低”“香氛味過濃”等問題，上述人士回應(yīng)：“對(duì)于一些消費(fèi)者比較主觀的看法，其實(shí)是沒辦法去評(píng)判的，不是每個(gè)人都會(huì)有類似感受。”

對(duì)于“五一”期間出現(xiàn)的停車問題，該人士表示，主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)未完全開放停車場(chǎng)，且周邊市政道路尚未交接。后續(xù)將與周邊商業(yè)、辦公樓、公寓樓等協(xié)同合作，開放更多停車位，并借助“五一”經(jīng)驗(yàn)，提前做好節(jié)假日的運(yùn)營(yíng)籌備工作，以確保能夠順暢承載大客流。

“其實(shí)項(xiàng)目定位一直都不是傳統(tǒng)意義上的商場(chǎng)，而是一個(gè)融合了文化藝術(shù)與商業(yè)的綜合體，包含商業(yè)體、公園以及文化藝術(shù)中心等部分，致力于打造文化藝術(shù)區(qū)。”上述人士補(bǔ)充道。

“是一個(gè)不斷調(diào)整和優(yōu)化的過程”

每經(jīng)記者注意到，新世界目前在中國(guó)內(nèi)地上海、武漢漢口、武漢光谷、沈陽、寧波、廣州、深圳開了7個(gè)K11項(xiàng)目。

據(jù)新世界發(fā)展2024/2025中期報(bào)告披露數(shù)據(jù)，前海太子灣項(xiàng)目總建筑面積為22.85萬平方米，覆蓋文化空間、辦公樓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。此外，廣州長(zhǎng)隆萬博的廣州第二座K11項(xiàng)目將于今年第三季度開業(yè)。

“隨著全國(guó)各地的物業(yè)投資項(xiàng)目相繼落成和開業(yè)，有助于提高本集團(tuán)的經(jīng)常性租金收入占比，有效帶動(dòng)本集團(tuán)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升，提供充足的現(xiàn)金流。”新世界發(fā)展在財(cái)報(bào)中提到。

5月10日下午，中國(guó)城市專家網(wǎng)研究院院長(zhǎng)宋丁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，采用先匯集人氣再補(bǔ)足業(yè)態(tài)的方式，是當(dāng)前市場(chǎng)行情中多數(shù)商超可能采用的一種策略。目前深圳的商業(yè)項(xiàng)目已足夠多了，而大商業(yè)體里重要的奢侈品品牌店也就幾家，很難批量入駐。相對(duì)來說，太子灣K11項(xiàng)目比較大膽一個(gè)地方在于，采用了一個(gè)“商業(yè)+藝術(shù)”模式，跳出了過往傳統(tǒng)的商業(yè)邏輯，這也是目前企業(yè)在堅(jiān)持做的一個(gè)方向。

在宋丁看來，深圳不缺高端商場(chǎng)，但缺真正有文化內(nèi)涵的商業(yè)空間，K11需要在藝術(shù)表達(dá)與消費(fèi)便利性之間找到平衡點(diǎn)。

“未來商場(chǎng)的發(fā)展空間，一定是不斷去迎合需求端變化的，比如“00后”和“10后”，他們可能更喜歡體驗(yàn)式、感受式、互動(dòng)式的空間，如何在空間運(yùn)營(yíng)上讓這一代人不斷接受，是需要一個(gè)不斷調(diào)整和優(yōu)化的過程。”宋丁說。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝