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每經(jīng)記者 涂穎浩 發(fā)自上海

近期，險資很忙。繼生命人壽、安邦保險頻繁舉牌金地集團(tuán)之后，4月28日，安邦保險旗下公司已持有金融街股權(quán)達(dá)5%。對于險資來說，布局房地產(chǎn)通常能獲得更高收益，而房企則可利用險企充沛的資金發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)發(fā)展。不過，險資入股房企并不一定就能“過上幸福的生活”，控制權(quán)之爭往往難以避免。本期專題著力為讀者分析險資入股房企的動機(jī)、影響及下一個可能的目標(biāo)。

金融街（000402，SZ）4月28日發(fā)布的一則舉牌公告顯示，安邦保險旗下的和諧健康保險股份有限公司累計(jì)持有金融街股票已達(dá)1.51億股，占其股權(quán)比例為5%。這是繼生命人壽、安邦保險頻繁舉牌金地集團(tuán)（600383，SH）之后，又

一上市房企被險資舉

牌的案例。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，保險資金不僅僅滿足于上市房企的股權(quán)，平安等保險機(jī)構(gòu)已深度涉足房地產(chǎn)基金、養(yǎng)老地產(chǎn)甚至房地產(chǎn)電商平臺等多個領(lǐng)域。尤其在房地產(chǎn)電商領(lǐng)域，以平安好房為代表的電商，將借助平安壽險千萬名代理人優(yōu)勢完成二手房線下服務(wù)的對接。

保險資金對房地產(chǎn)行業(yè)的深度涉足，無疑將給整個行業(yè)帶來一系列變化。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)商相比，有保險資金參與的房地產(chǎn)基金，無疑能提供給房產(chǎn)行業(yè)更高的投資回報率以及更快的資金周轉(zhuǎn)速度，但行業(yè)的風(fēng)險也將比以往更高。

多家房企遭險資舉牌/

睿信致成管理咨詢公司合伙人薛迥文說，之所以有如此多的保險資金紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是因?yàn)樯鲜蟹科竽壳肮蓛r非常低，吸引了保險公司。同樣，房地產(chǎn)基金能吸引保險資金的參與，也是因?yàn)槟芙o其帶來更高的回報率。

一位保險公司投資總監(jiān)向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，險企進(jìn)入房地產(chǎn)，一方面與保險公司本身的投資能力有關(guān)，大型保險公司擁有相對更成熟的投資團(tuán)隊(duì)和更雄厚的資金實(shí)力；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)更高的投資回報率也吸引險資進(jìn)入。

險資入股上市房企早有先例，記者了解到，萬科A（000002，SZ）、華僑城 （03366，HK）、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377，HK）、佳兆業(yè)集團(tuán)（01638，HK）等房企均現(xiàn)險資身影。市值高、估值低的大盤藍(lán)籌特質(zhì)是險資青睞地產(chǎn)股的重要原因之一，險資往往通過長期布局獲得穩(wěn)定的分紅收益。

中國人壽自2009年入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以來，就不斷增持股份，直至2013年9月份，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的股票共計(jì)6.36億股，持股比例達(dá)29%。2013年，中國人壽因遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)投資，獲得高達(dá)1.95億元的股息分紅。

從險企角度來說，監(jiān)管層對險資投資領(lǐng)域和范圍進(jìn)一步松綁，驅(qū)動險資入局房地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐明顯加快。上述險企投資總監(jiān)表示，此前險資只能通過信托等間接渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，險資投資股票、基金和不動產(chǎn)比例上調(diào)是險資頻頻舉牌上市房企的直接驅(qū)動因素。

保監(jiān)會2010年8月發(fā)布 《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法》至今，歷經(jīng)多次松綁式的投資新政。以股票和證券投資基金的投資限制為例，從之前的禁止投資到2013年提高投資上限至30%，權(quán)益類資產(chǎn)的投資比例也提升至30%。

記者梳理幾家大型保險年報獲悉，2013年，中國平安、安邦財(cái)險、生命人壽、中國人壽、中國太保、新華保險新增投資型房地產(chǎn)額度約為232億元，相應(yīng)租金收入均有所增長。投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中國平安為182.64億元，新增32.15億元；安邦財(cái)險157.32億元；生命人壽128.64億元，新增25.47億元；中國太保67.95億元，新增4.46億元。

多種形式進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域/

在監(jiān)管層放松地產(chǎn)投資的背景下，保險機(jī)構(gòu)在地產(chǎn)上的資金配置愈加靈活。除了投資成熟商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓，并通過自有物業(yè)投資來取得投資收益，也可以通過股權(quán)投資、項(xiàng)目合作等方式推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。因養(yǎng)老社區(qū)受到政策支撐，平安、合眾人壽、泰康人壽、新華保險、中國人壽、華夏人壽等險企紛紛試水。

保險資金還對近年來崛起的房地產(chǎn)基金產(chǎn)生濃厚興趣。近期，嘉凱城（000918，SZ）牽手4家保險資管公司之一的中再資產(chǎn)管理股份有限公司，宋城股份（現(xiàn)更名為宋城演藝；300144，SZ）聯(lián)合平安旗下平安信托，通過基金合作的方式共同開放房地產(chǎn)項(xiàng)目，開拓險資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的新疆土。

嘉凱城4月25日公告稱，將聯(lián)手中國再保險 （集團(tuán)）（以下簡稱中再集團(tuán)）共同設(shè)立不超過50.01億元發(fā)展基金用于城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)。中再集團(tuán)在該基金中的出資比例為80%，一期發(fā)行規(guī)模不超過30.01億元，投向嘉凱城旗下的湖州龍溪翡翠項(xiàng)目。

記者了解到，今年4月初平安信托擬與宋都控股共同設(shè)立平安宋都地產(chǎn)基金，宋都控股或其關(guān)聯(lián)方將作為基金管理人，平安信托或其關(guān)聯(lián)方將作為基金的有限合伙人或管理人，以信托計(jì)劃所募集的資金經(jīng)由平安宋都地產(chǎn)基金向項(xiàng)目公司進(jìn)行投資。

平安信托的相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，平安信托采用基金的方式而非債權(quán)或夾層等方式來與宋都集團(tuán)展開合作，是經(jīng)過多方面綜合考慮而作出的決策。對于合作項(xiàng)目，平安信托也采取了多項(xiàng)風(fēng)控措施，覆蓋資金的使用、期間分紅、收益分配、項(xiàng)目運(yùn)作等多個方面，在充分考慮雙方利益的基礎(chǔ)上達(dá)成了合作共識。

更高收益 更高風(fēng)險/

業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進(jìn)入到相對成熟的階段，“拿地-開發(fā)-賣房”的傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)，利潤越來越低。房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分將帶來更多市場需求，房地產(chǎn)金融有望成為行業(yè)未來業(yè)績的增長點(diǎn)。

房地產(chǎn)基金能提供更加靈活的交易結(jié)構(gòu)，并且分享房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶來的更高收益。上述平安信托相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“長期來看，我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和城市化進(jìn)程的整體趨勢并沒有改變，我們對房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展依然看好。基金的形式通常更為靈活，一般期限長于兩年，且有額外1至3年不等的時間彈性。因此，一方面能夠給予合作各方更多的時間去開發(fā)更加優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目；另一方面在房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好發(fā)展的過程中為投資者創(chuàng)造更高收益。”

除了房地產(chǎn)融資和養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營服務(wù)，保險資金對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售渠道業(yè)務(wù)興趣濃厚。此前，平安就涉足了房地產(chǎn)電商領(lǐng)域，希望借用平安集團(tuán)旗下的資源，從房地產(chǎn)銷售市場分一杯羹。

平安好房首席運(yùn)營執(zhí)行官莊諾表示，平安好房將借助平安壽險千萬代理人優(yōu)勢完成二手房線下服務(wù)的對接。他舉例，如賣方在平安好房平臺上傳房源信息后，平安好房會向二手房所在地的代理人團(tuán)隊(duì)派單，由其核實(shí)房源，平安好房可節(jié)省一筆中介費(fèi)用。

不過，在險資大舉進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的當(dāng)下，保監(jiān)會副主席陳文輝在上月末召開的第二屆保險投資風(fēng)險管理培訓(xùn)會上，強(qiáng)調(diào)保險資金運(yùn)用需要特別注意的六大風(fēng)險問題中，首先提出保險資金不動產(chǎn)投資的順周期風(fēng)險值得關(guān)注。

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企業(yè)

險資舉牌金地暫告段落 或助其實(shí)現(xiàn)“彎道超車”

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

備受矚目的金地集團(tuán)（600383，SH）股權(quán)爭奪戰(zhàn)，出現(xiàn)了“熄火”跡象。

4月25日，金地集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司召開股東大會表決通過董事會從12人增至14人，來自生命人壽的林勝德和來自安邦財(cái)險的姚大鋒順利成為董事會新成員。這也是兩家險企在二級市場接連增持金地集團(tuán)股票后，首度成功向公司派駐董事。

但此后金地集團(tuán)股價出現(xiàn)短期見頂?shù)淖邉?，?月25日股價沖高至10.29元后，金地集團(tuán)股價兩度跌停。截至昨日（5月20日）收盤，股價報收8.05元，較前期高位跌幅達(dá)21%，兩大險資也沒有進(jìn)一步增持動作。

“我認(rèn)為保險資金進(jìn)駐金地的最終目的并不是外界所說的奪權(quán)，而是為了獲取長期穩(wěn)定的投資回報。”格雷投資研究總監(jiān)兼副總經(jīng)理馮立輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，金地近年來加大了房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的開拓，保險機(jī)構(gòu)擁有充沛的資金，如果雙方能在公司業(yè)務(wù)上獲得協(xié)同效應(yīng)，對于金地回歸房企第一梯隊(duì)或能帶來意想不到的作用。

獲得足夠話語權(quán)難度大

根據(jù)最新公告，生命人壽持有金地集團(tuán)總股本達(dá)24.81%，安邦保險也持有15%，兩大險資合共持有39.81%的股權(quán)，成為金地集團(tuán)前兩大股東，持股比例為7.87%的原第一大股東福田投資則淪為第三大股東。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，“雖然生命人壽與安邦保險已經(jīng)成功取得大股東地位，但是在現(xiàn)有的董事會架構(gòu)與公司章程下，兩家保險機(jī)構(gòu)要在董事會取得足夠的話語權(quán)難度極大。”

金地集團(tuán)最新公布的公司章程（2014修訂版）顯示，對于董事候選人提名方式，公司章程規(guī)定：“單獨(dú)或者合計(jì)持有公司10%以上股份且持有時間在一年以上的股東、上屆董事會五名以上董事可聯(lián)名提名下一屆董事會非獨(dú)立董事候選人。”但公司章程也規(guī)定，為保持公司重大經(jīng)營政策的連續(xù)性，董事會換屆時所更換、增加的董事數(shù)額總計(jì)不得超過上屆董事會董事名額的三分之一。

金地集團(tuán)最新的董事會架構(gòu)顯示，除了5名獨(dú)立董事外，公司現(xiàn)有的9名董事中，包括凌克、黃俊汕在內(nèi)的4名董事來自金地集團(tuán)現(xiàn)任高管層，孫聚義曾擔(dān)任金地集團(tuán)副董事長，陳愛虹與梁莉莉則分別來自原主要股東福田投資與福田建設(shè)，即便來自生命人壽的林勝德和來自安邦財(cái)險的姚大鋒順利進(jìn)入董事會，考慮到原有的福田區(qū)國資委與職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)此前多年相處頗有默契，兩大險資如欲進(jìn)一步增加董事人數(shù)，能否獲得足夠的支持仍然是未知數(shù)。

某上市房企高管向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，按照兩家保險機(jī)構(gòu)合共39.81%的持股比例，如果公司未來不再進(jìn)行增持，在董事會占比不能高于四成，難以獲取足夠話語權(quán)；如果進(jìn)一步增持，當(dāng)持股比例達(dá)到30%將會觸發(fā)要約收購，除非險資希望全面收購金地，否則已經(jīng)沒有太大的增持空間。

或迎“彎道超車”機(jī)會

4月28日，金地集團(tuán)公布的今年一季報顯示，公司一季度營業(yè)收入和凈利潤分別為31.5億元和4934.38萬元，同比分別下滑了25.91%和73.65%。這份成績單也引發(fā)投資者的不滿，金地集團(tuán)股價4月29日和30日均跌停。

申銀萬國認(rèn)為，金地集團(tuán)一季度業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑，主要是因?yàn)楣驹?012年低價產(chǎn)品結(jié)算較多導(dǎo)致毛利率有所下降，以及所得稅率上升明顯引起，金地已經(jīng)逐步擺脫前期高端存貨的拖累。由于公司在2013年開工翻倍，加上通過加快土地獲取及周轉(zhuǎn)速度改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提高中小戶型比例成效顯著，預(yù)計(jì)銷售額能接近600億元，公司將走上增長快車道。

“隨著新的《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法》實(shí)施，這將導(dǎo)致保險資金配置房地產(chǎn)的需求不斷增加。”馮立輝認(rèn)為，由于保險機(jī)構(gòu)已成為金地集團(tuán)的大股東，如果管理層能與大股東更好地探索業(yè)務(wù)協(xié)同，利用保險機(jī)構(gòu)充沛的資金流提供更多元化的融資渠道，甚至共同發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域，金地或?qū)⒂瓉硪淮?ldquo;彎道超車”的機(jī)會。

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預(yù)測

誰是下一個被險資舉牌的房企？

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

近期，金地集團(tuán)、金融街等上市房企屢遭險資舉牌，是什么影響險資的投資決策？從上市房企的數(shù)據(jù)指標(biāo)不難發(fā)現(xiàn)一定規(guī)律：市凈率比較低、大股東持股比例低于50%的上市房企最容易受險資青睞。此外，房企的運(yùn)營水平和狀態(tài)也是考慮因素。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從投資方看，熱衷追逐上市房企的險資不少都與房地產(chǎn)有一定淵源，部分保險公司本身就涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。險資入股房企，雖能給雙方都帶來一定收益，但也難免發(fā)生控制權(quán)的爭奪。房企需提高自身的資本營銷水平，方能在資本市場上占到優(yōu)勢。

險資看重企業(yè)資質(zhì)

億翰智庫選出兩個關(guān)鍵指標(biāo)：第一個是上市房企的市凈率，億翰智庫選取了市凈率在1.5以下的地產(chǎn)公司；第二個指標(biāo)是大股東集中度。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱億翰智庫提供的資料發(fā)現(xiàn)，市凈率從0.7到1.5的上市房企有近50家。其中，市凈率低至0.7的房企有信達(dá)地產(chǎn)、長春經(jīng)開和福星股份；首開股份、美好集團(tuán)等幾家房企市凈率也低至0.8。龍頭房企中，萬通地產(chǎn)和保利地產(chǎn)的市凈率也只有1.0，招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、萬科A的市凈率為1.1。

針對第二個指標(biāo)，億翰智庫認(rèn)為，大股東持股低于50%的上市房企更有可能被舉牌，如果將目標(biāo)進(jìn)一步集中，則大股東持股低于30%的房企最具吸引力。

億翰智庫張化東評論認(rèn)為，金融街再次遭遇險資舉牌，說明產(chǎn)業(yè)資本已經(jīng)對低估值的地產(chǎn)股開始關(guān)注。地產(chǎn)股對于險資的意義非常重要，主要表現(xiàn)在地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是持有類項(xiàng)目與保險資金的長期期限最為匹配。

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，上市房企受到保險資金的青睞以及上市房企涉足銀行的現(xiàn)象并不少見，這都與房企較大的資金需求有關(guān)，一定程度上是互利的。

險資參考的依據(jù)不僅僅是數(shù)字，對企業(yè)的實(shí)際資質(zhì)亦高度關(guān)注。金地和金融街的產(chǎn)品均在各自領(lǐng)域具有非常明顯的優(yōu)勢。金地在龍頭公司中產(chǎn)品較為領(lǐng)先，而金融街在國內(nèi)辦公開發(fā)市場上幾乎沒有對手。企業(yè)的基本資質(zhì)如果不好，險資也不敢貿(mào)然進(jìn)入。

此外，險資的投資特點(diǎn)是投資周期比較長，大筆保險資金不可能很快退出，投資時間往往達(dá)到10到20年，這與房企的發(fā)展周期也比較匹配。

億翰智庫在報告中寫道，“我們認(rèn)為甚至不排除萬保招 （萬科、保利、招商）等優(yōu)秀龍頭公司存在繼續(xù)被舉牌的可能。”

房企需防止企業(yè)墜入低谷

有意思的是，什么樣的保險資金會對上市房企感興趣也有規(guī)律可循。和訊網(wǎng)保險中心運(yùn)營總監(jiān)張燾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，安邦保險和生命人壽之所以對上市房企出手，與這兩家險企背景息息相關(guān)，他們均在房地產(chǎn)行業(yè)有涉足，并有很長時間的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，他們希望將房地產(chǎn)與保險業(yè)配合發(fā)展，甚至將房地產(chǎn)視為企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

今年2月19日，保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》，確定了保險投資比例，其中股票等權(quán)益類資產(chǎn)不超30%。

張燾表示，險資對房地產(chǎn)的投資受到比較嚴(yán)格的管控，各家險企對此也比較謹(jǐn)慎，更不敢跨越紅線。近階段發(fā)展比較好的領(lǐng)域，是保險公司與房地產(chǎn)公司合作投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

2014年，復(fù)星集團(tuán)再度獲得美國保險公司保德信集團(tuán)增資。復(fù)星集團(tuán)首席執(zhí)行官梁信軍透露，養(yǎng)老地產(chǎn)是復(fù)星感興趣的領(lǐng)域。目前復(fù)星在上海的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目，尚不成規(guī)模。復(fù)星正在上海、北京都在進(jìn)行小規(guī)模的社區(qū)實(shí)驗(yàn)，未來會逐步考慮大規(guī)模地推廣。

張化東認(rèn)為，險資的“舉牌”有獲得更大控制權(quán)的考慮。從上市房企角度看，如果不想被險資控制，首要的是要防止股價被低估，保證公司市凈率在一定數(shù)值以上，不要讓自己成為險資看中的目標(biāo)。從根本上來說，就是企業(yè)戰(zhàn)略不要踩錯，避免企業(yè)墜入低谷。