1月5日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)新年首拍。在多家房企的爭(zhēng)搶下，位于豐臺(tái)區(qū)的兩宗住宅用地均高價(jià)成交，使得土地市場(chǎng)出現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”的局面。但由于底價(jià)較高、爭(zhēng)搶激烈等因素的影響，最終成交的樓面價(jià)格出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。

分析人士指出，在三、四線城市風(fēng)險(xiǎn)凸顯、房企回歸一線的大潮下，今年北京土地市場(chǎng)可能繼續(xù)升溫。但從全國(guó)范圍來(lái)看，今年整體土地市場(chǎng)的形勢(shì)并不樂(lè)觀。

“面粉貴過(guò)面包”

根據(jù)出讓公告，上述兩宗地塊均位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)區(qū)域。土地性質(zhì)為綜合用地，包括住宅、教育和多功能等類型。其中，首宗地塊的總面積約159畝，建筑規(guī)模17.86萬(wàn)平方米，地塊起始價(jià)格為28.1億元。地塊本身含3.73萬(wàn)平方米的限價(jià)房，同時(shí)另設(shè)上限價(jià)格，達(dá)到時(shí)轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)限價(jià)房面積。最終所有配建的限價(jià)房銷售定價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米。

經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍后，招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)和平安組成的聯(lián)合體勝出。拿地總代價(jià)為42億元人民幣，并配建4.53萬(wàn)平方米限價(jià)商品房。據(jù)測(cè)算，該地塊成交溢價(jià)率為49.4%，平均樓面價(jià)高達(dá)3.73萬(wàn)元/平方米。

另一宗土地的體量同樣較大，最終被上述聯(lián)合體再次囊括。代價(jià)為44.9億元人民幣，并承建6000平方米的限價(jià)商品住房。據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，該地塊的樓面價(jià)為4.97萬(wàn)元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，北京新年土地市場(chǎng)的首輪土地交易，再現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的情況。上述地價(jià)或?qū)?duì)今后的北京房?jī)r(jià)帶來(lái)支撐。

他表示，一方面，三四線城市樓市的風(fēng)險(xiǎn)凸顯，房企紛紛向一線城市回歸，使得一線城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。據(jù)測(cè)算，去年20大房企在一線城市拿地金額占比為38.9%，遠(yuǎn)超2013年的30.8%，并創(chuàng)歷史新高。

另一方面，近年來(lái)北京土地底價(jià)上升明顯，無(wú)形中抬高了土地成本。加之配建制度的存在，使土地成本進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁到商品房地塊上，使得北京住宅用地的實(shí)際成本繼續(xù)高企。